Vì sao giá nhà, đất cứ cao, cao mãi?

Giấc mơ dang dở của tầng lớp trung lưu

Tuần trước, khi tôi đến thăm một đôi vợ chồng người em, họ cứ thở vắn, than dài suốt cả buổi. Số là sau 10 năm đi làm ở Hà Nội, họ đã dành dụm được 3 tỷ đồng – số tiền mà nhiều người cùng trang lứa coi là một “gia tài”.

Năm ngoái, họ đã đi xem một căn hộ 70m², thậm chí đặt cọc giữ chỗ. Chỉ cần vay thêm 1 tỷ nữa là đủ, nhưng cả hai ngần ngại. Nỗi lo trả gốc lãi 20–25 triệu đồng mỗi tháng, trong khi tiền học hành, tiền thuê nhà, tiền ăn đã chiếm gần hết lương 30 triệu, khiến họ rụt tay. Họ tin rằng chờ thêm chút nữa, giá nhà sẽ hạ nhiệt. Nhưng đời không như là mơ.

Một năm sau, những căn hộ từng rao bán 3–4 tỷ đã vọt lên 6–8 tỷ đồng. Giấc mơ an cư biến thành dang dở. Người chồng buông câu nửa đùa nửa thật mà nghe như một lời bất lực: “Cả đời này không biết em có nhà Hà Nội nữa không”.

Câu chuyện ấy không cá biệt. Nó phản chiếu tình cảnh của hàng trăm nghìn gia đình đô thị, nơi sự chăm chỉ và tiết kiệm không còn đủ để bám kịp tốc độ tăng giá nhà, đất.

Tâm tư của họ và hàng triệu người khác đã được Tổng Bí thư Tô Lâm thẳng thắn chỉ ra, trong cuộc tiếp xúc với cử tri 9 xã phía Bắc sông Hồng trước kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV, chiều 30/9: Giá đất hiện nay đang bị thao túng, đẩy lên quá cao, ảnh hưởng đến đời sống người dân.

“Hệ quả là ngay tại quê hương, người dân cũng không mua nổi mảnh đất của mình vì giá bị thổi lên kinh khủng”, Tổng Bí thư đánh giá và chỉ đạo quyết liệt: “Đất là của Nhà nước, của nhân dân, không thể để tư nhân và nhóm lợi ích chi phối, trục lợi trên lưng bà con nhân dân”.

Bên cạnh đó, trong một cuộc họp của Chính phủ tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã đặt câu hỏi ngắn gọn: “Vì sao giá nhà cao, cao mãi?” với chủ đề tương tự, chứng tỏ của các vị lãnh đạo Đảng, Chính phủ luôn đau đáu nỗi trăn trở về câu chuyện "giá nhà, đất cứ mãi tăng cao"... mà không giảm.

Chỉ đạo của Tổng Bí thư, cùng với câu hỏi của Thủ tướng, vừa như chia sẻ với khó khăn của bao người không có nhà, đất, vừa chạm đến căn nguyên của cả một vấn đề vĩ mô: Nền kinh tế vận hành thế nào, thể chế đất đai ra sao, chính sách tiền tệ điều chỉnh như thế nào để người dân có nhà, thực hành “an cư, lạc nghiệp” mà cha ông đã nói hàng ngàn đời nay.

Dữ liệu thống kê cho thấy, đến cuối năm 2024, chênh lệch giữa huy động vốn và tín dụng đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng – mức kỷ lục. Hay nói cách khác, dân đã rút tiền gửi để tìm nơi đầu tư với kỳ vọng lãi cao hơn gửi tiết kiệm.

Báo cáo của Ngân hàng Thế giới công bố giữa tháng 9/2025 cho biết xu thế này vẫn tiếp diễn sang năm 2025: Hoạt động cho vay được đẩy mạnh khiến cho thanh khoản bị thu hẹp, đẩy tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành.

Định chế này nhìn nhận: “Chính sách nới lỏng nhằm hỗ trợ các hoạt động kinh tế các năm 2024-2025, khi lãi suất chính sách thực về gần bằng không”. Tỷ lệ tín dụng so GDP ước lên đến 134% vào cuối năm 2024, so với 90% vào cuối năm 2015.

Tiền rẻ, giá trị tiền đồng không được giữ vững đã làm dòng tiền dịch chuyển sang nơi trú ẩn khác, đặc biệt là bất động sản.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% chỉ sau bảy tháng, và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, theo Chinhphu.vn

Dân và doanh nghiệp rút tiền và tăng vay để dồn vào đất.

“Định giá theo thị trường” trong Luật Đất đai đã làm bùng nổ giá đất (?)

Nhưng cú sốc lớn nhất phải kể đến Luật Đất đai 2024, trong đó có cách tiếp cận mang tính bước ngoặt, khi lần đầu tiên các địa phương xây dựng bảng giá đất “sát với giá thị trường”. Từ đó, hàng loạt địa phương đồng loạt ban hành bảng giá mới, và ngay lập tức giá đất ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng và nhiều thành phố lớn tăng gấp nhiều lần chỉ trong vòng một năm.

Nhưng câu hỏi cốt lõi lại nằm ở chỗ: “Giá thị trường” là giá nào? Đáng tiếc, thực tế cho thấy cái gọi là “giá thị trường” lại thường được hình thành từ các giao dịch ảo, những cơn sốt ngắn hạn do đầu cơ tạo ra, từ các cuộc đấu giá cao bất thường, hoặc từ những lô đất lẻ bị thổi giá — rồi được lấy làm căn cứ áp lên cả khu vực.

Khi đó, thị trường không phải được đo lường bởi quy luật cung – cầu thực chất, mà bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông và lợi ích nhóm.

Hệ quả là giá đất tăng vọt. Doanh nghiệp khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân khi làm thủ tục tách thửa, hợp thửa, hoặc đơn giản chỉ là xin phép xây dựng nhà ở, đều phải gánh thêm chi phí đất đai ngày một nặng nề.

Chỉ trong một lát cắt ngắn ngủi, việc áp dụng nguyên tắc “giá thị trường” đã khiến giá đất bùng nổ trên diện rộng, và ở nhiều địa phương, nguồn thu từ đất trở thành nguồn thu ngân sách lớn nhất. Điều này không chỉ phản ánh sự lệ thuộc quá mức của ngân sách địa phương vào đất đai, mà còn đặt ra rủi ro dài hạn về tính bền vững của chính sách tài khóa.

Cách định giá đất “theo giá thị trường” vừa làm cho giá đất tăng như tên lửa, vừa vô hình chung, đã từ bỏ vai trò của Nhà nước rất quan trọng trong điều tiết đất đai, biến nguồn lực này trở thành nguồn lực chính cho tăng trưởng.

Dân số Hà Nội mỗi năm tăng thêm khoảng 200.000 người, tương đương dân số một huyện lớn. Khi dân số phình nhanh, nhu cầu nhà ở tăng đều, trong khi hạ tầng và quy hoạch đô thị không kịp mở rộng, thì việc giá nhà đất tăng là điều tất yếu.

Nhưng cầu tăng mới chỉ là một vế. Vế còn lại là cung bị bóp nghẹt. Suốt 5 năm qua, Hà Nội cấp phép rất ít dự án bất động sản mới, có năm chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khi cung đứng yên mà cầu vẫn ào ạt, giá căn hộ trung bình từ mức 18–25 triệu đồng/m² giai đoạn 2014–2015 đã leo lên 75 triệu đồng/m² vào năm 2024, thậm chí lên đến 150-200 triệu đồng/m2 hiện nay.

Nguồn cung bị nghẽn không chỉ vì thủ tục pháp lý rườm rà, một dự án bất động sản mất 10 năm chưa chắc đã có sản phẩm, mà còn vì tâm lý “sợ sai” khiến nhiều cơ quan quản lý địa phương đóng băng phê duyệt.

Hàng trăm dự án treo, hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn xã hội hóa bị mắc kẹt, tạo ra tình trạng khan hiếm ở hai thành phố lớn nhất nước.

Trong khi đó, tốc độ tăng giá của bất động sản đã vượt xa vàng, vượt GDP, thậm chí bắt kịp tốc độ tăng cung tiền, để trở thành “máy hút tiền” lớn nhất của nền kinh tế. Nhưng một nền kinh tế mà dòng tiền chủ yếu chảy vào đất, thay vì vào sản xuất, là một nền kinh tế méo mó, thiếu sức sống và gạt nhiều người dân ra khỏi quỹ đạo có nhà.

Giá đất tăng, người đầu cơ hưởng lợi, ngân sách địa phương cũng “hái quả ngọt” nhờ thuế, phí, đấu giá. Nhưng chi phí cuối cùng rơi vào doanh nghiệp và người dân. Giá nhà tăng vọt vượt xa khả năng chi trả của đại đa số, chi phí sản xuất đội lên, làm giảm sức cạnh tranh.

Doanh nghiệp nhỏ và vừa bị loại khỏi “sân chơi đất đai”, thị trường bị thống trị bởi những “ông lớn” có tiềm lực tài chính. Hệ quả là nền kinh tế “hai tầng”: Một bên là người có đất, một bên là người đi thuê, còn những hộ gia đình trẻ thì mãi đứng ngoài giấc mơ an cư.

Các nhà hoạch định chính sách ở đâu?

Câu hỏi của Thủ tướng và trăn trở của Tổng Bí thư, vì thế có thể trả lời bằng hai chữ “cơ chế”. Giá nhà, đất cứ “cao, cao mãi” không chỉ vì dân số tăng, cũng không chỉ vì cung khan hiếm, mà vì cơ chế tín dụng và cơ chế đất đai cùng lúc tạo ra vòng xoáy tăng giá.

Muốn phá vòng xoáy luẩn quẩn này, cần cải cách từ hai hướng. Về tiền tệ, phải phân luồng tín dụng rõ ràng: Siết chặt cho vay bất động sản đầu cơ, nhưng mở rộng tín dụng cho sản xuất, cho nhà ở xã hội và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thật. Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt tín dụng ngầm, ổn định tỷ giá, điều tiết cung tiền để giảm tâm lý “ôm đất giữ tiền”.

Về đất đai, Luật Đất đai sửa đổi tiếp theo cần đi xa hơn: xây dựng cơ chế định giá minh bạch, dựa trên dữ liệu toàn quốc, chứ không dựa vào vài cuộc đấu giá bị thổi phồng. Phải giảm sự lệ thuộc của ngân sách vào đất, thay vào đó là cải cách thuế, phân bổ ngân sách theo hiệu quả quản trị.

Đặc biệt, phải tận dụng cơ chế sở hữu toàn dân để tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội, để người thu nhập thấp không bị bỏ lại phía sau. Cùng với đó, cải cách thủ tục phê duyệt dự án, gỡ nút thắt nguồn cung, đưa thị trường về cân bằng.

Nếu không cải cách đủ mạnh và đủ lớn trong nhiều lĩnh vực liên quan, câu hỏi của Thủ tướng, trăn trở của Tổng Bí thư sẽ còn lặp lại nhiều năm nữa, trong khi giá nhà, đất tiếp tục vọt xa tầm tay của những gia đình trẻ, của hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Nhưng nếu quyết liệt, Việt Nam hoàn toàn có thể biến đất thành tài nguyên cho phát triển, thay vì gánh nặng chi phí; biến tín dụng thành dòng vốn cho sản xuất và an cư, thay vì đổ vào bong bóng; biến giấc mơ an cư của hàng triệu người thành hiện thực.

×