Để kết thúc loạt bài "Nghị quyết 18: Bỏ khung giá đất - Khai thông điểm nghẽn về chính sách đất đai", PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường về những điểm nhấn trong Nghị quyết 18 liên quan tới chính sách về quản lý đất đai.

GS Đặng Hùng Võ khẳng định: "Đất đai là tặng phẩm của tự nhiên cho tất cả mọi người nên người dân có quyền đối với đất đai". Ông cũng cho rằng, đó còn là "Quyền tham gia quyết định, quyền tham gia quản lý, quyền sử dụng và quyền giám sát về đất đai. Khi người dân thực hiện được đủ các quyền này thì đương nhiên đồng thuận xã hội sẽ được xác lập. 

Đó chính là căn nguyên của bền vững xã hội trong quá trình phát triển. Khi người dân thực hiện được đủ các quyền này thì đương nhiên đồng thuận xã hội sẽ được xác lập. Đó chính là căn nguyên của bền vững xã hội trong quá trình phát triển".

Trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương và dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, đây được xem là sự đột phá, ông đánh giá thế nào xung quanh sự thay đổi này?

- Việc bỏ khung giá đất như Nghị quyết số 18 là hoàn toàn hợp lý, đây cũng là vấn đề được đề cập rất lâu rồi,thảo luận từ 2003 đến nay mới quyết định được. Đặc  biệt, Nghị quyết cũng khẳng định bỏ khung giá đất đất và trao quyền quản lý việc xây dựng Bảng giá đất cho chính quyền địa phương. Trung ương quản lý thông qua cơ chế thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thành lập bảng giá đất tại địa phương. 

Trong Nghị quyết cũng nêu: Việc bỏ khung giá đất không đồng nghĩa với việc bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung Ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng Bảng giá đất của các địa phương.

Bỏ khung giá đất là bước ngoặt lớn trong chính sách đất đai của Nghị quyết 18, giúp địa phương tụ chủ hơn trong việc định giá. Đến bây giờ chúng ta nhận định khung giá đất tồn tại vô tích sự, giá đất trên thị trường rất cao nhưng bảng giá đất 5 năm mới ban hành một lần, khi ban hành luôn chậm với thị trường. 

Giá đất trên thị trường nếu đắt nhất (nói tròn là khoảng 1 tỷ đồng/m2), nhưng giá trong khung chỉ 250 triệu. Khoảng cách dài đến thế, ai được lợi? Không phải nhân dân mà người được cho thuê đất, người được giao đất được lợi.

Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài (70% số vụ khiếu kiện liên quan đất đai), ông thấy sao?

- Nghịch lý giá trị bồi thường thấp hơn khá nhiều so với đất đai thu hồi đang xẩy ra ở hầu hết các nơi. Người dân thường hay nói: 1m2 đất sản xuất nông nghiệp chỉ bằng giá trị  3 tô phở; thị trường đất đai trở nên méo mó vì cơ chế giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá trị thị trường. Đó chính là nguyên nhân tạo ra các khiếu khiện đất đai kéo dài, và ngày càng phức tạp.

Về nguyên nhân pháp luật, Luật Đất đai 2013 không có quy định thế nào là giá trị thị trường của đất đai. Khi không có định nghĩa rõ khái niệm pháp lý thì cũng chẳng thể kết luận được Bảng giá đất của tỉnh này hay tỉnh kia phù hợp hay không phù hợp giá trị thị trường. 

Những ý kiến cho rằng giá đất theo quy định của nhà nước thấp hơn giá trị thị trường cũng chỉ là mường tượng, không thể kết luận bằng luật pháp.

Hơn nữa, giá trị thị trường chỉ có thể ghi nhận bằng giá trị chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nượng. Để tránh thuế cao, người dân luôn ghi giá trị hợp đồng thấp ngang với giá nhà nước quy định. Thế là ta có muốn xác định giá trị đất đai phổ biến trên thị trương cũng không có căn cứ.

Với vấn đề giải phóng mặt bằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp các địa phương tự chủ được giá, "nói chuyện" dễ với người dân và cả doanh nghiệp, từ đó đưa ra mức giá phù hợp cho ba bên, tránh tình trạng giá đền bù thấp, dân kiện tụng.

Sự chênh lệch về giá đất theo khung của nhà nước và giá thị trường thời gian qua đã làm mất nguồn thu cho ngân sách khi giá thị trường tăng mà khung và bảng giá chưa thay đổi, ông có suy nghĩ gì về điều này?

- Giá đất tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh so với thị trường thực luôn thấp hơn khá nhiều. Ví dụ, ở các đô thị lớn có thể chỉ bằng 10 - 40%, những nơi khác có thể độ lệch thấp hơn,  bằng khoảng 40-60%. Sự chênh lệch giá đất như vậy gây ra cả khiếu kiện của dân nhiều và Nhà nước thất thoát nguồn thu từ đất cũng nhiều.

- Xin trân trọng cảm ơn GS.TS Đặng Hùng Võ!

********************

Ông Vũ Quang Hùng, Bí thư Quận ủy Hải Châu (Đà Nẵng): Khắc phục được tình trạng hai giá

Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Các tỉnh, thành phố căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số điều chỉnh giá đất. 

Giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Lợi dụng cơ chế hai giá đó mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng để có thể giảm số thuế phải nộp.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ khắc phục được tình trạng hai giá trong thời gian vừa qua. Tác động rõ rệt nhất của việc bỏ khung giá đất sẽ làm hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, chấm dứt tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Vinh – Phó Giám đốc Sở TNMT TP.Đà Nẵng: Bỏ khung giá đất, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng

Khi bỏ khung giá đất của Chính phủ, các tỉnh, thành sẽ được ban hành bảng giá đất mới, không bị khống chế "đụng" giá khung. Nếu các tỉnh, thành điều chỉnh ban hành bảng giá đất tiến sát giá thị trường, người dân phải kê khai đúng giá chuyển nhượng thực tế theo giá thị trường thì cái lợi trước hết là giúp ngân sách tránh bị thất thu.

Cái lợi nữa là công chức cơ quan thuế sẽ không phải lấn cấn trả lại hồ sơ, yêu cầu người dân kê khai lại giá mua bán. Quá trình giải quyết hồ sơ sẽ trơn tru, thuận tiện, nhanh chóng làm hài lòng người dân.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất tác động tích cực đến mọi mặt đời sống như sau. Về ưu điểm, thứ nhất, sẽ tạo điều kiện để các địa phương quy định bảng giá đất cho phù hợp và tiệm cận với giá thực tế thị trường.

Thứ hai: Việc quy định bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường nhằm hạn chế trình trạng kê khai thuế tại Hợp đồng khi giao dịch chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực giao dịch, giúp cho Nhà nước tăng thu một khoản ngân sách.

Thứ ba: Việc quy định bảng giá đất phù hợp với giá thị trường giúp đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng bất động sản.

Thứ tư là hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên. Sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra it đi dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Khi giới đầu cơ giảm thì cơ bản có thể bình ổn được thị trường.

Tuy nhiên việc này sẽ lộ ra những nhược điểm như việc quy định giá đất sát với giá đất phổ biến thị trường bị ảnh hưởng đến người dân thực sự có nhu cầu về làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để tách thửa.

Thứ hai là việc tăng giá đất tại bảng giá đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, nhất là các DN thuê đất trả tiền hằng năm mà phải điều chỉnh đơn giá đất cho chu kỳ tiếp theo. Thứ ba là việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của người dân cũng như doanh nghiệp cũng sẽ tăng lên.

Ông Trần Văn Điện – Cục trưởng Cục thuế tỉnh Kiên Giang: Cần bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch

Thực tế thời gian qua mặt dù bảng giá đất của tỉnh đều có thay đổi theo biến đổi hàng năm, song so với giá đất trên thị trường thì bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành cũng chỉ đạt từ 50% đến 70% giá thực tế giao dịch trên thị trường, dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước về khoản thu từ chuyển nhượng đất đai. 

Đối với các cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi phát sinh thủ tục chuyển nhượng đất thường căn cứ vào bản giá đất do UBND tỉnh ban hành để lập hợp đồng chuyển nhượng và kê khai thuế, từ đó tạo ra giá ảo thấp hơn rất nhiều so thực tế phát sinh trên thị trường.

Đồng thời hiện nay phát sinh thêm một số lượng không nhỏ tổ chức, cá nhân (cò đất) lợi dụng bản giá đất và sự điều chỉnh giá đất của UBND tỉnh để thao túng, thổi giá đất trên thị trường, làm cho giá đất ảo cao hơn gấp nhiều lần so thực tế và so với giá đất do UBND tỉnh ban hành, nhằm trục lợi thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đa số lực lượng này hiện nay chưa chấp hành khai thuế theo quy định.

Việc đấu tranh để xác định chính xác giá thực tế giao dịch giữa các tổ chức, cá nhân với nhau là rất khó khăn, vì hiện nay chưa có cơ chế pháp lý để xác định giá đất thực tế giao dịch trên thị trường nhằm giúp cơ quan thuế có thể căn cứ vào đó để đấu tranh chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. 

Bên cạnh đó, chúng tôi luôn gặp phải sự phản kháng của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng vì tâm lý chung của các bên giao dịch là muốn lợi dụng bảng giá của UBND để "né thuế, lách thuế, trốn thuế" làm thất thu ngân sách Nhà nước...

Việc bỏ khung giá đất sẽ giải quyết triệt để vấn nạn hai giá khi kê khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng đất đai, tạo sự công bằng trong kinh doanh giữa các thành phần trong xã hội. 

Tuy nhiên để thực hiện tốt công tác xác định giá trị thực tế của đất đai tại thời điểm phát sinh giao dịch chuyển nhượng, Nhà nước cần có những quy định chi tiết cụ thể để không gây thiệt hại cho người dân; cần bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Các tiêu chí này cần phải rõ ràng, cụ thể và ổn định trước sự biến động liên tục của giá trị đất đai.

Ngoài ra, cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay một tổ chức nào đó…