Nhà tập thể cũ: Chuyên gia cảnh báo "lợi ích ít, rủi ro nhiều"

Phương Thảo Thứ sáu, ngày 15/11/2024 07:16 AM (GMT+7)

Án ngữ ở "vị trí vàng" cùng những kỳ vọng được đền bù hấp dẫn là một trong những lý do chính khiến nhà tập thể cũ bất ngờ được "săn lùng" trở lại. Tuy nhiên, giới chuyên gia lại đưa ra nhiều cảnh báo về loại hình nhà ở này.

Như Dân Việt đã đề cập ở bài "Hà Nội: Nhà tập thể xập xệ nhưng "hét" giá hơn 100 triệu đồng/m2", trong cơn bão tăng giá bất động sản, không ít người sống xa trung tâm không dễ để sở hữu nhà ở tại khu vực nội đô.

Trong bài, Dân Việt đã nhận về rất nhiều ý kiến của độc giả, trong đó có những ý kiến lý giải nguyên nhân nhà tập thể tăng giá như mang "mác" thủ đô, tiện ích đầy đủ, tiện đi lại...

Khảo sát của phóng viên Dân Việt cho thấy, không ít môi giới nhà tập thể cũ tại nội thành Hà Nội cũng chào hàng bằng hình thức "sẽ chuyển đổi, tái định cư tại chỗ" khiến phân khúc này trở thành "miếng mồi ngon" hơn bao giờ hết trong mắt nhà đầu tư.

Nhà tập thể cũ: "Lợi ích ít, rủi ro nhiều"

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm, mặc dù hầu hết khu nhà ở tập thể cũ đều đã xuống cấp, căn hộ bị cơi nới, cư dân bất tiện trong sinh hoạt nhưng lại thường sở hữu vị trí đẹp, giá tốt và đương nhiên là còn có cơ hội được đền bù khi cải tạo.

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho biết, từ khi UBND TP. Hà Nội ra thông báo sẽ sửa chữa, cải tạo những căn nhà tập thể cũ thì đây lại là "miếng bánh béo bở" đối với nhiều người.

Rõ ràng, căn hộ tập thể ít người bán, nhiều người mua, so với giá thị trường là hơi cao nhưng ở vị trí đắc địa có thể khiến nó trở nên vô giá. Tính về lợi ích lâu dài thì người mua có thể sẽ có lợi.

Ông Nghĩa chia sẻ

Khi ngôi nhà được cải tạo theo chủ trương của nhà nước, người mua sẽ được hưởng nhiều lợi ích như được cấp nhà mới với giá ưu đãi, có khi vẫn ngay tại ví trí vàng đấy lại hoá từ tập thể xập xệ thành chung cư thương mại hiện đại.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng việc xuống tiền mua một căn nhà tập thể có tuổi đời hàng chục năm "lợi ích thì ít mà rủi ro thì nhiều". Dù có "vị trí vàng", nhưng cuộc sống tại khu tập thể cũ trên thực tế đã khiến không ít người "vỡ mộng" khi khác xa tưởng tượng và tính toán.

Ông Nghĩa phân tích rằng phần diện tích cơi nới của nhà tập thể thường sẽ không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Chính vì vậy, dù có được bồi thường hay cải tạo mới thì người dân vẫn nên đặc biệt chú ý đến diện tích thực trên sổ đỏ.

"Cư dân mình "phù phép" hay lắm, nhiều khi nhà ở tầng 2 nhưng vẫn "hô biến" nhà thêm được vài tầng nữa. Trong sổ ghi chỉ có vỏn vẹn vài chục m2 nhưng diện tích sử dụng lại lên tới hàng trăm m2", vị chuyên gia này nêu thực tế.

Ngoài ra, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước cũng cần được lưu tâm vì thường hệ thống này ở các khu tập thể cũ đều tồn tại hàng chục năm.

Cùng với đó, khi mua căn hộ tập thể cũ cần tìm hiểu vấn đề vị trí khu nhà có đang trong diện quy hoạch cải tạo, xây dựng lại để tính phương án tối ưu.

Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, tập thể cũ

Theo kết quả rà soát mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập.

Các chung cư cũ được xây dựng từ những năm từ 1960 đến 1992 có quy mô từ 2 đến 5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép sàn gác panel hoặc khung bê tông cốt thép chịu lực, chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (thuộc khu vực hạn chế phát triển với 1.062 nhà chung cư cũ, trong đó: quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm có 120 nhà, quận Đống Đa có 438 nhà và quận Hai Bà Trưng có 293 nhà).

Từ năm 1999, Hà Nội đã đặt ra nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ, với mục tiêu sẽ xóa dần các khu chung cư cũ. Năm 2021, UBND TP Hà Nội đã ban hành đề án thực hiện với lộ trình cụ thể từ năm 2021. Tuy vậy, theo báo cáo của Sở Xây dựng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như: Nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...