Vì sao giá nhà ở xã hội phía Bắc cao thường hơn khu vực phía Nam?

Chênh lệch giá ngày càng rõ: Hà Nội vượt xa TP. HCM

Thị trường nhà ở xã hội thời gian qua chứng kiến sự phân hóa mạnh về giá giữa hai miền. Nếu như tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam, giá bán dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2, thì tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội đã tiệm cận nhà thương mại, khi các dự án dần chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Đơn cử, dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (Long Biên, Hà Nội) đang giữ mức giá cao nhất khoảng 29,4 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án nhà ở xã hội Hạ Đình cũng công bố giá bán dự kiến khoảng 25 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực xa trung tâm như Kim Chung (Đông Anh) hay Khu đô thị Kim Hoa (Mê Linh), giá cũng đã vượt ngưỡng 18 - 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại TP. HCM, dự án K-Home New City (Hòa Phú) chỉ ở mức 16,5 triệu đồng/m2, dự án An Sinh (Chánh Mỹ, Bình Dương) có giá 15,8 triệu đồng/m2, còn Sonadezi Hữu Phước (Bà Rịa - Vũng Tàu) chỉ từ 12,4 - 14,2 triệu đồng/m2.

Không chỉ giữa hai thành phố lớn, chênh lệch còn thể hiện ở các tỉnh vệ tinh. Ở phía Bắc, giá nhà ở xã hội tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên dao động 16 - 20 triệu đồng/m2, trong khi tại phía Nam, Bình Dương chỉ 12 - 18 triệu đồng/m2, hay tại Đồng Nai, giá nhà ở xã hội thậm chí chỉ 4 - 12 triệu đồng/m2, thấp nhất cả nước.

Hiện nay, giá trung bình nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện cao hơn miền Nam từ 20 - 40%, tạo nên khoảng cách ngày càng lớn trong khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động.

Áp lực từ giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng đội giá

Lý giải cho sự chênh lệch này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Chi phí đất là yếu tố quan trọng nhất. Ở Hà Nội, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ngày càng khan hiếm, đa phần nằm ở khu vực đã có hạ tầng phát triển, vì thế chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng đã đẩy giá thành lên. Còn tại TP. HCM hay Bình Dương, phần lớn quỹ đất nhà ở xã hội nằm ở các khu công nghiệp mới mở, nơi giá đất và hạ tầng kỹ thuật vẫn còn “mềm”.

Ở khía cạnh khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tại miền Bắc thường cao hơn do đặc thù mùa vụ và nguồn cung hạn chế. “Mùa xây dựng ở miền Bắc bị gián đoạn bởi thời tiết, đặc biệt vào mùa mưa và mùa lạnh, khiến tiến độ kéo dài, chi phí đội lên. Trong khi đó, miền Nam có khí hậu thuận lợi, công trình được thi công liên tục, tiết giảm đáng kể chi phí vận hành,” ông Hiếu nói.

“Bóng dáng” thương mại trong nhà ở xã hội

Một thực tế hiện nay là xu hướng “thương mại hóa” nhà ở xã hội tại Hà Nội. Mang danh nghĩa hỗ trợ người thu nhập thấp, nhưng nhiều dự án có thiết kế và tiện ích tương đương với chung cư thương mại.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành từng chia sẻ, một phần nguyên nhân nằm ở chính sách cho phép chủ đầu tư tự cân đối thiết kế, tiện ích và giá trong khung trần của Bộ Xây dựng.

“Một số dự án được đầu tư quá cao cấp, khiến chi phí đầu vào bị đội lên, giá bán cũng tăng theo. Trong khi mục tiêu của nhà ở xã hội là tiết giảm chi phí để người thu nhập thấp có thể tiếp cận”, ông Đực nhận xét

Thậm chí, một số chuyên gia cho rằng, nhiều doanh nghiệp đang coi nhà ở xã hội như “bước đệm” để phát triển thương hiệu hoặc tận dụng chính sách ưu đãi đất đai, thuế và tín dụng. Khi đó, động cơ lợi nhuận vô hình trung khiến phân khúc vốn mang tính nhân văn trở nên méo mó.

Theo giới quan sát, sự khác biệt giữa Bắc - Nam còn đến từ cách tiếp cận chính sách. Ở miền Nam, đặc biệt là Bình Dương, chính quyền địa phương sớm triển khai mô hình nhà ở xã hội quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ với khu công nghiệp, giao thông và dịch vụ. Nhờ đó, chi phí đầu tư hạ tầng ít, giá nhà duy trì ở mức thấp trong nhiều năm.

Trong khi đó, Hà Nội lại thiếu quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội, chưa có mô hình phát triển tập trung. Thậm chí, nhiều dự án nằm trong các khu dân cư buộc chủ đầu tư phải tự làm hạ tầng kết nối, dẫn đến chi phí đội lên đáng kể.

Chủ tịch VARS nhấn mạnh: “Muốn giảm giá, phải có đất sạch, hạ tầng đồng bộ và quy trình phê duyệt nhanh gọn. Nếu vẫn giữ cơ chế cũ, giá nhà ở xã hội sẽ còn tiếp tục tăng và người thu nhập thấp sẽ mãi đứng ngoài cuộc chơi.”

×