Thị trường bất động sản đang rơi vào “tắc nghẽn” do "xung đột pháp luật"

Kể từ năm 2020, thị trường bất động sản biểu hiện sốt giá, nhất là đầu năm 2022 tình trạng sốt giá đã lên đến đỉnh điểm. Việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời, làm cho việc phê duyệt các dự án đầu tư bị dừng lại. Trong đó, thiếu nguồn cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá. 

Bên cạnh đó, còn một nguyên nhân trực tiếp là giới kinh doanh lợi dụng tình hình để kích sốt giá lên thành một xu hướng thị trường bất động sản, với những tin đồn thổi về các ý tưởng quy hoạch đô thị, về các dự án hạ tầng, để từ đó tạo nên những "chợ cóc" bất động sản, tung tin về mua tranh, bán cướp bất động sản ở chỗ này hay nơi kia.

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2022 đến nay thị trường bất động sản lại rơi vào tĩnh lặng, thậm chí nhiều nơi còn giảm giá, cắt lỗ. Lý do của tình trạng mất thanh khoản này là do sức tài chính sau Covid không đủ để thị trường bất động sản hoạt động bình thường, các nguồn vốn cho đầu tư kể cả tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều không tạo được hiệu quả khi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản đều rất nhỏ bé. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, điều quan trọng nhất là nguồn vốn lớn nhất để phát triển các dự án bất động sản nhà ở là vốn từ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng khi các dự án không phê duyệt nổi thì nguồn vốn này cũng không còn nữa. Vì vậy, không có vốn để nuôi dưỡng thị trường thì thị trường át phải rơi vào im lặng.

Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tìm kiếm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là Chính phủ đã thành lập Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hoạt động của Tổ công tác này rất tích cực, có nhiều báo cáo, nhiều kiến nghị, nhưng thực sự chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, thị trường bất động sản sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột pháp luật để có một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhất quán và hoàn chỉnh.

"Xung đột pháp luật đang là một "vấn nạn" hiện nay trong quá trình xây dựng pháp luật. Thậm chí, đây còn là nguyên nhân chính làm cho các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật. Đúng được Luật này thì lại trái Luật khác. Vậy nên "gác bút cho lành", và cứ như vậy dòng chảy phát triển sẽ bị tắc nghẽn, và cuộc sống đành nằm yên chờ đợi", ông Võ nhận định.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng cho rằng việc có "Luật sửa đổi, bổ sung" là cấp thiết để tháo gỡ những vướng mắc thực tế đang gặp phải. Trong đó. việc phê duyệt dự án bất động sản vẫn bị ách tắc, làm cho thị trường bất động sản vẫn bị rơi vào đóng băng. Lý do chính là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời. Nói chung, giải pháp "một Luật sửa nhiều Luật" không phải là giải pháp hợp lý vì sự phát triển càng mạnh thì sự rắc rối pháp luật càng nhiều.

"Cách chữa bệnh này vẫn thường dùng đơn thuốc "một Luật sửa nhiều Luật", lúc đầu còn đôi khi làm, rồi đến nay ngày càng nhiều hơn. Luật dạng này đầu tiên là "Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản" ban hành ngày 19/6/2009, trong đó sửa một loạt như Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Cũng được một thời gian rồi rắc rối pháp luật lại vẫn như cũ", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.

×