Bất động sản cao cấp chiếm lĩnh thị trường, nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền khan hiếm

Lệch pha phân khúc, nhà ở giá rẻ khan hiếm

Vừa qua, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị quyết đã cho phép thí điểm thực hiện phương thức tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mà không phải là đất ở.

Điều này có nghĩa các doanh nghiệp được mua đất hoặc đang có đất nhưng không phải là đất ở được làm nhà ở thương mại. Việc cơ chế về chính sách được mở ra giúp cải thiện nguồn cung nhà ở, các chuyên gia cho rằng cần ưu tiên chấp thuận thí điểm đối với dự án nhà ở thương mại trung cấp, dự án có giá vừa túi tiền.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM trong 5 năm qua (2020 - 2024) đã cho thấy rất rõ tình trạng sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thị trường nhà ở TP.HCM đang lệch phê phân khúc nghiêm trọng. Ảnh: Gia Linh

HoREA viện dẫn số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy rõ diễn biến tình hình thị trường bất động sản TP.HCM, như sau: Số lượng dự án nhà ở thương mại được Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong 5 năm qua rất ít, liên tục sụt giảm.

Năm 2020 không có dự án, năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, năm 2023 có 2 dự án, 11 tháng đầu năm 2024 có 12 dự án (trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước dịch Covid-19).

Số lượng sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được đưa ra thị trường rất ít, liên tục sụt giảm. Cụ thể, năm 2020 có 16.895 căn, năm 2021 có 14.443 căn, năm 2022 có 12.147 căn, năm 2023 có 17.753 căn, 11 tháng 2024 chỉ có 1.611 căn so với năm 2017 đã có đến 42.991 căn, năm 2018 có 28.316 căn, năm 2019 có 23.046 căn.

Phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trên thị trường nhà ở tại TP.HCM, cụ thể là năm 2020 chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và đến năm 2024 chiếm lĩnh hoàn toàn thị trường nhà ở với 100% nhà ở cao cấp.

Tập trung nhà ở vừa túi tiền

Theo ông Lê Hoàng Châu, tình trạng lệch pha cung cầu và phân khúc khiến giá nhà "neo cao", vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội. Điển hình, giá nhà ở cao cấp trong 11 tháng đầu năm 2024 rất cao, bình quân lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Đáng chú ý, đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường còn cao hơn nữa.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM cho hay, hiện nay một số đô thị lớn đang có tình trạng bị lệch pha khi sản phẩm nhà ở cao cấp lại chiếm đa số còn nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội lại khá khan hiếm. Điều này đòi hỏi phải có sự cải thiện về cơ chế để phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu an cư cho người lao động.

Trao đổi với báo chí, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, Nghị quyết số 171 cho phép thí điểm các loại đất không phải là đất ở được nhận chuyển nhượng để làm dự án nhà ở thương mại trong 5 năm. Theo đó, tại những địa phương đang lệch pha cung cầu như TP.HCM, nhà nước hoàn toàn có thể nắn dòng ưu tiên cho những dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở trung cấp.

Vị chuyên gia còn cho rằng việc hoàn thiện các phương thức tiếp cận đất đai để làm tăng nguồn cung dự án và tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà, còn có một mục tiêu rất quan trọng cần đạt được khi triển khai, thực hiện Nghị quyết số 171.

Đó là phải thúc đẩy tái cấu trúc thị trường bất động sản, trọng tâm là phải tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời tạo điều kiện để tăng thêm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở trong 3 - 8 năm tới.

Trong khi đó, để cải thiện nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ kiến nghị cần bổ sung thêm quy định cho UBND cấp tỉnh được ưu tiên chấp thuận thí điểm dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Chủ tịch HoREA cho rằng việc này sẽ giúp tái cấu trúc thị trường với trọng tâm là tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, cân bằng.