Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, từ lâu nay, thị trường đất đai của Việt Nam đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một là giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá.

Tuy nhiên, trên thực tế trong hoạt động giao dịch nhà đất hiện nay, người dân thường "lách luật" bằng cách ghi giá chỉ nhỉnh hơn khung giá đất mà Nhà nước ban hành (thấp hơn thực tế giao dịch rất nhiều) để gian lận, trốn thuế, gây thất thu ngân sách Nhà nước.

Thực tế, thời gian qua việc các địa phương trên cả nước "siết" nhà hai giá đã phần nào hạn chế được tình trạng gian lận, trốn thuế liên quan đến các giao dịch nhà đất.

Ông Thái Minh Giao, Cục phó Cục Thuế TP.HCM, cho biết, thời gian qua các chi cục Thuế đang thực hiện kiểm tra đồng loạt, từ chối nhiều hồ sơ khai giá chuyển nhượng BĐS thấp bất thường, giá bán thấp hơn giá mua, giá bán thứ cấp thấp hơn giá bán của chủ đầu tư… Với những hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cán bộ thuế yêu cầu người dân khai lại đúng giá.

Trường hợp cơ quan thuế hướng dẫn khai lại nhưng không thực hiện thì sẽ có những biện pháp nghiệp vụ thuế hoặc chuyển cơ quan công an điều tra.

"Hiện nay, đa số các hồ sơ trả lại người dân đã tự nguyện kê khai giá cao hơn, giảm thất thu ngân  sách. Nếu cơ quan thuế trả hồ sơ không đúng thì người dân có thể khiếu kiện nhưng thực tế thời gian qua, người dân cũng hiểu và ý thức khai lại giá đúng hơn", ông Giao nói.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Dân Việt, việc để người dân tự xác định "giá thị trường" cũng khá nhiêu khê và tính chính xác cũng chưa cao.

Bà N.P.L (quận 3) mới đây đã giao dịch một căn nhà thuộc phường 9, quận 3 với giá 1,9 tỷ đồng (khoảng 23m²). Tuy nhiên, nếu so với thực tế giao dịch (2,4 tỷ đồng) thì rõ ràng mức giá này vẫn còn thấp hơn đến 500 triệu đồng.

"Do căn nhà có diện tích nhỏ nên ban đầu tôi chỉ ghi giá giao dịch 1,6 tỷ đồng, nhưng ra cơ quan thuế trả lại vì không sát. Sau đ1o tôi điều chỉnh lại thành 1,9 tỷ đồng thì được thông qua", bà L nói.

Thực tế, việc để người dân tự khai "giá thị trường" trong chuyển nhượng là rất khó chính xác. Về việc này, đại diện Chi cục thuế TP.Thủ Đức cũng nhìn nhận, xác định đúng giá giao dịch nhà đất thực tế hai bên mua bán rất khó và cũng khó xác định được đúng giá thị trường, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng.

"Thực tế, bảng giá đất hiện nay chỉ khoảng 15-25% so với giá thị trường. Khi trả hồ sơ, cơ quan thuế yêu cầu người dân khai lại cho 'đúng giá thị trường', tuy nhiên gia thị trường hiện nay là bao nhiêu thì rất khó xác định. Vì vậy, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, thuế, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường để áp dụng thống nhất, công khai, minh bạch", vị này chia sẻ.

Ở góc độ kinh tế, chuyên gia kinh tế Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, cho hay, để quản chặt việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, cái gốc của vấn đề vẫn phải là giá bất động sản.

Vị chuyên gia có một số đề xuất như: Phải công khai, minh bạch và ổn định lâu dài quy hoạch ở các địa phương, tránh hiện tượng môi giới làm giá, thổi phồng tạo sóng ảo, sốt giá ảo trên địa bàn. Tiếp đến, mua bán bất động sản phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, về mặt lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp…

Ngoài ra, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác.

"Vai trò của cơ quan công chứng  cũng quan trọng. Đơn vị này phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường", ông Phương chia sẻ thêm.

Dù bỏ khung giá đất được đánh giá là sẽ "cởi trói" cho việc xây dựng bảng giá đất, làm căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định giá đất sát với giá thị trường, nhưng theo các chuyên gia, hiện nay cũng rất khó xác định đúng giá thị trường và giá thị trường luôn biến động mỗi năm.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho hay, nếu áp dụng giải pháp tiền kiểm, nghĩa là yêu cầu khai lại giá nếu giá bán thấp chỉ là trước mắt, không bền vững. Trong khi giải pháp bắt buộc giao dịch qua ngân hàng cũng vẫn có thể xảy ra tình trạng "tay trong, tay ngoài" khi giá trong hợp đồng mua bán thì chuyển khoản nhưng hai bên vẫn có thể giao dịch thêm bằng tiền mặt với giá khác.

Về đề xuất thành lập đơn vị định giá độc lập cũng không khả thi vì sẽ phải thành lập cả một bộ máy, chi phí hoạt động rất lớn, chưa kể có đủ năng lực để định giá hay không.

Vì vậy, ông này kiến nghị nên sớm xây dựng được kho dữ liệu lưu trữ các thông tin mua bán, ngày tháng rõ ràng thì giá bán và tính thuế bất động sản mới chính xác.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, cần sớm xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá đất trong giao dịch.

"Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, diện tích… phải rõ ràng, minh bạch. Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế 'hai giá' trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước", ông Quang nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất, Thủ tướng Chính phủ nên xem xét đề xuất của UBND TP.HCM cho TP được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất. Không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như trước đây.

"Đề xuất của UBND TP.HCM về áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh biến động giá đất" rất phù hợp, bởi lẽ bảng giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai sẽ phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường hiện nay", ông Châu khẳng định.

GS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nhấn mạnh: Hiện tượng hai giá trong giao dịch bất động sản chỉ có thể giải quyết được khi giá đất sát với giá thị trường, chính sách và quản lý Nhà nước triệt tiêu được động lực lách thuế của các bên và pháp luật có ràng buộc trách nhiệm. Tuy nhiên, chuyện xác định giá đất như thế nào cho sát thị trường, tránh oan sai, tránh trục lợi và rủi ro cho các bên là vấn đề đang đặt ra.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, nhiều nước công nhận giá sát thị trường là khi giá giao dịch đưa ra có độ chênh lệch cao - thấp không quá 20% với giá bình quân giao dịch trên thị trường.

"Giá đất là ước tính nên chỉ ở độ chính xác nhất định. Không thể có giá đất thị trường đúng từng xu, từng hào. Thế giới xác định giá đất sát thị trường là chênh lệch cao - thấp không quá 20% so với các giao dịch bình quân trên thị trường. Chính vì vậy, khi xây dựng cơ chế, định lượng giá đất phải đưa ra cơ chế để có chênh lệch, dung sai thấp nhất", ông Võ nhấn mạnh.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: "Các nước đều có cơ sở dữ liệu, được kết nối liên thông, được lập trình trên máy tính và hằng năm đều có rà soát, kiểm tra và xác định cho năm sau. Tuy nhiên, Việt Nam hiện các yếu tố đã có, song chưa được kết nối lại để thành hệ thống nên khó kiểm tra, rà soát".

Thực tế, Việt Nam hiện thiếu các cơ sở dữ liệu đầu vào trong xác định giá đất dẫn đến các giá các giao dịch ở tình trạng tuỳ biến, mức thấp nhất trong bảng giá, khung giá. Trong khi đó, giá trên thị trường cao hơn 2-3 lần.

Đặc biệt, các dữ liệu đầu vào để làm luận cứ xem xét điều chỉnh, xác định giá đất như giao dịch ngân hàng trong mua bán bất động sản, hợp đồng mua bán công chứng, cơ sở dữ liệu định giá đất của các công ty định giá độc lập… chưa được coi là kênh tham khảo, liên kết để rà soát giá giao dịch.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, để ngăn chặn tình trạng lách thuế trong chuyển nhượng bất động sản thì cần các giải pháp linh hoạt. Nếu người mua, bán khai giá quá thấp, chênh lệch quá nhiều so với giá đất (chênh lệch thấp hơn 20%) sẽ chịu mức thuế suất cao hoặc ngược lại".

Theo ông Đặng Hùng Võ, Nhà nước chỉ cần thực hiện tốt việc rà soát giá đất đai, kiểm tra các cơ sở dữ liệu cho phù hợp, đặc biệt kiểm tra các dấu hiệu vi phạm của người thực thi chức vụ, quyền hạn hoặc các chủ thể giao dịch tuân thủ đúng pháp luật.

 (Còn nữa)