Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Nhiều vướng mắc ảnh hưởng tới hoạt động ngân hàng

Tại tọa đàm góp ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các hội viên của Hiệp hội Ngân hàng đưa ra nhiều ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi, bổ sung hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật, đặc biệt là quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời góp phần đảm an toàn cho hoạt động của các ngân hàng.

"Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi rất quan trọng đối với hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Vì vậy, Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng thuộc Hiệp hội Ngân hàng đã xây dựng báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý chi tiết, cụ thể với cơ quan soạn thảo", ông Hùng chia sẻ.

Hiệp hội ngân hàng cho rằng tại dự thảo Luật Đất đai đang lấy ý kiến lần này vẫn còn rất nhiều ý kiến vướng mắc các tổ chức tín dụng phản ánh, cần được cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu trao đổi, làm rõ như: Về chủ thể sử dụng đất; xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu; các loại hình bất động sản mới; đăng ký biến động đồng thời; thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn; tài sản đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận; cầm cố bất động sản.

Trong đó, về chủ thể sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Về xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2021/QH15 về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, trong đó quy định một số cơ chế đặc thù để thúc đẩy quá trình xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Hiện nay, Quốc hội gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết 42 đến hết tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 42 chưa được quy định tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Đáng chú ý, báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý với cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra nhiều đề xuất, đề nghị liên quan đến vấn đề thu hồi đất, thuê đất, hạn sử dụng đất. Báo cáo cho biết, tại Khoản 2 Điều 97 dự thảo Luật quy định. Nội dung này chưa rõ, dễ bị hiểu nhầm bởi có nhiều trường hợp bị thu hồi nhưng không thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở.

Ngoài ra, đối với các loại hình bất động sản mới như shophouse, shop villa, condotel.... hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai. Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các cá nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.

Các tổ chức tín dụng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp dự thảo Luật Đất đai vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Cùng với đó, xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, 10 Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực thi hành (trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Ghi nhận những kiến nghị, góp ý của các thành viên hiệp hội ngân hàng, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết, qua buổi tọa đàm đơn vị đã được lắng nghe những khó khăn, vướng mắc và những ý kiến đóng góp trong quá trình tổ chức thực hiện hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Những điểm có trong khuôn khổ pháp lý hiện hành sẽ được thống nhất, còn những điểm cần phải sửa đổi, bổ sung, đơn vị cũng sẽ tổng hợp để báo cáo, tham mưu cho các cấp có thẩm quyền sớm hoàn thiện trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.