Bên cạnh những điểm tích cực khi Nghị quyết 18 đưa ra việc bỏ khung giá đất, không ít chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại, việc bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết doanh nghiệp trước giờ vẫn đền bù cho người dân theo giá thị trường (thỏa thuận với người dân) nên khung giá đất không có tác dụng khi doanh nghiệp làm công tác bồi thường. Do vậy việc bỏ khung giá đất hay không cũng không tác động nhiều đến việc doanh nghiệp đền bù cho người dân khi làm dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Phúc, việc bỏ khung giá đất sẽ chỉ liên quan đến chuyển nhượng thứ cấp, còn việc đền bù giải phóng mặt bằng thì chưa thể khẳng định chắc chắn. Hiện nay, có một số phương pháp tính tiền sử dụng đất như so sánh trực tiếp, thặng dư.

Ông Phúc cũng cho hay, giá đất là chi phí tư liệu sản xuất đầu vào của doanh nghiệp, khi giá đất tăng thì chi phí đầu vào tăng, dẫn đến giá bán đầu ra tăng. Khả năng cao là bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường thì giá đất sẽ hình thành mặt bằng giá mới (có thể cao hơn hiện tại).

"Bỏ khung giá đất, Nhà nước sẽ thu được thuế cao hơn, người dân được Nhà nước đền bù giá cao hơn nhung doanh nghiệp sẽ chịu chi phí cao hơn. Khả năng cao doanh nghiệp sẽ phải rất thận trọng khi đầu tư vì sẽ không có lợi nhuận như trước. Việc này có thể tác động đến nguồn cung và hình thành mặt bằng giá mới còn cao hơn hiện tại", ông Phúc dự đoán.

Chia sẻ về các đề xuất giúp bình ổn thị trường, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng việc Nhà nước quy hoạch, tạo ra quỹ đất giá hợp lý rất quan trọng. Các doanh nghiệp khi đó sẽ tham gia đấu giá quỹ đất này với các chỉ tiêu quy hoạch rõ ràng. Doanh nghiệp sẽ triển khai công tác đầu tư tạo ra quỹ nhà mới với mức giá bán hợp lý, hài hòa lợi ích giữa các bên.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Vietnam đồng quan điểm khi cho rằng, việc bỏ khung giá đất chỉ liên quan đến chuyển nhượng thứ cấp, còn việc đền bù giải phóng mặt bằng thì chưa thể xác định. Ông Lâm cho biết, việc bỏ khung giá đất tác động đến doanh nghiệp như thế nào cần phải chờ hướng dẫn chi tiết mới biết được rõ. Nguyên nhân vì hiện tại các doanh nghiệp chủ yếu tính theo phương pháp thặng dư để làm dự án.

Phân tích sâu về mặt pháp lý, luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về khung giá đất. Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Tuy nhiên, việc ban hành khung giá đất đã không hợp với quy luật phát triển trị trường và vừa có độ trễ so với thực tế vì từ khi Chính phủ xây dựng khung giá đất cho đến khi UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cần thời gian đáng kể và vừa mang yếu tố "mệnh lệnh hành chính" trong khi chúng ta đang hướng tới nều kinh tế thị trường.

Như vậy, bỏ khung giá đất giúp việc xây dựng bảng giá đất nhanh hơn, cụ thể hơn và điều quan trọng bảng giá này cần phải tiệm cận với giá thị trường, khi đó Nhà nước tránh được thất thu thuế, người dân hạn chế vi phạm pháp luật và điều quan trọng nhất là việc thu hồi đất ít gặp trở ngại, khó khăn do người bị thu hồi đất không đồng thuận, kết quả là xã hội sẽ ít hơn khiếu kiện hơn liên quan đến việc thu hồi đất.

Luật sư Hoan cũng nhận định khó khăn, trở ngại lớn nhất trong việc bỏ khung giá đất có thể trước mắt sẽ gặp ít nhiều khó khăn do các địa phương phải tự chủ, chủ động xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, những khó khăn này nếu có cũng chỉ là trước mắt, còn về lâu dài thì lại mang tính ổn định, bền vững vì khi đó bảng giá đất có thể sẽ tiệm cận với giá thị trường

Trong khi đó, Ths. Lê Thị Phương Loan – Trưởng ngành Bất động sản, Trường Đại học Văn Lang (TP.HCM) nhận định bỏ khung giá đất là quyết định phù hợp, tuân theo quy luật cung cầu của thị trường.

Theo đó, chuyên gia nhận định việc bỏ khung giá đất sẽ có những tác động nhất định với thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Cụ thể, về mặt lý thuyết chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên, nhưng trong thực tế chi phí này có tăng mạnh hay ở mức chấp nhận còn phụ thuộc vào các hướng dẫn chi tiết trong việc xác định giá đất hàng năm. 

"Thực tế khung giá đất hiện tại chủ yếu gây thiệt hại cho người có đất thuộc các dự án cần giải tỏa, dẫn đến những tranh chấp khiếu kiện trong việc giải tỏa bồi hoàn", Ths Phương Loan nhận định.

Bỏ khung hiện hành thì mức giá bồi hoàn theo giá thị trường thì khả năng người có đất thuộc dự án sẵn lòng đàm phán và chấp nhận di dời dễ dàng hơn, giảm được việc tranh chấp và khiếu kiện.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng nhận định bỏ khung giá đất có thể gặp phải những khó khăn nhất định. Trong đó, đáng quan tâm nhất là vấn đề cơ sở dữ liệu về giá nhà đất để tham khảo, đối sánh trong việc xác định bảng giá hàng năm.

"Chúng ta đều biết rằng, hiện Việt Nam chưa có bộ cơ sở dữ liệu về giá nhà đất đủ lớn, đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá đất đai theo các phương pháp so sánh hay thu nhập (đa số doanh nghiệp bất động sản hiện chỉ định giá bằng phương pháp thặng dư).

Trong ngắn hạn, theo Ths Phương Loan, Nhà nước cần sớm có hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định Bảng giá hàng năm. 

Còn trong dài hạn, giải pháp quan trọng là số hóa thị trường bất động sản, hình thành thị trường giao dịch bất động sản tập trung, điều này không chỉ giúp ích cho việc định giá giao dịch bất động sản tốt hơn mà còn giúp Nhà nước kiểm soát và tránh thất thoát nguồn thu từ các giao dịch bất động sản thứ cấp.

(Còn nữa)