Gấp rút sửa Luật Đất đai 2024 trong kỷ nguyên số: Khơi thông nguồn lực, giảm bất cập “không đáng có”

Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí Viettimes phối hợp cùng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, trong tham luận của PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nhấn mạnh chính sách đất đai cần gắn với chuyển đổi số, hướng tới minh bạch và phát triển bền vững.

"Hai giá" đất và hệ luỵ kéo dài trong Luật Đất đai

Theo ông Thọ, trong nhiều năm, cơ chế định giá đất dựa trên khung giá Nhà nước ban hành chưa phản ánh đúng thực tế thị trường. Tình trạng “hai giá” xuất hiện: Một giá trên giấy tờ và một giá ngoài giao dịch. Người dân thường khai thấp để giảm nghĩa vụ tài chính, khiến ngân sách thất thu và gia tăng rủi ro pháp lý.

Hệ lụy lớn hơn là khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án công cộng, mức bồi thường luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tranh chấp đất đai tại Thủ Thiêm là ví dụ điển hình, khi khoảng cách giữa giá bồi thường và giá giao dịch làm niềm tin xã hội bị xói mòn. Bên cạnh đó, sự chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành cũng tạo ra bất công, gây khó cho quản lý liên vùng và quy hoạch đô thị.

Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 103 đã bỏ khung giá đất trung ương, giao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá sát thị trường. Tuy nhiên, ở nhiều nơi, bảng giá mới tăng gấp hàng chục lần, có nơi tới 30 lần. Điều này vừa khiến người dân khó xoay xở chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, vừa đẩy doanh nghiệp vào thế bị bóp nghẹt dòng vốn, dự án đình trệ, thậm chí đổ vỡ.

Theo các chuyên gia, bất cập nằm ở chỗ cơ chế chưa tách bạch nhu cầu ở thực và hoạt động đầu cơ. Người dân mua đất để an cư phải gánh mức thuế, phí tương tự nhà đầu tư, dẫn tới áp lực bất hợp lý.

Một thực tế nhức nhối khác là quy hoạch thiếu đồng bộ giữa trung ương, vùng và địa phương. Sự mâu thuẫn, chồng chéo này tạo ra vô số khiếu kiện, trì trệ tiến độ hạ tầng trọng điểm.

Chuyển đổi số: Cánh tay nối dài của quản lý đất đai

Một điểm nhấn được ông Thọ nhắc đến là vai trò của công nghệ số trong quản lý đất đai. Ông Thọ khẳng định: Chuyển đổi số không còn là xu hướng mà là yêu cầu bắt buộc. Việc số hóa dữ liệu, xây dựng bản đồ số và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tích hợp liên ngành sẽ giúp tăng minh bạch, giảm thủ tục, hạn chế tiêu cực trong cấp giấy chứng nhận, giao dịch và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Kinh nghiệm từ những địa phương đi đầu cho thấy, khi hệ thống trực tuyến vận hành, người dân có thể dễ dàng tra cứu quy hoạch, doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, cơ quan quản lý cũng giảm áp lực tiếp dân, khiếu kiện. Tuy nhiên, thách thức hiện nay là dữ liệu vẫn phân tán, thiếu liên thông giữa các bộ ngành, dẫn đến nguy cơ lãng phí và chồng chéo.

Ông Thọ nhấn mạnh, để chuyển đổi số thành công, Nhà nước phải xây dựng một “hạ tầng dữ liệu đất đai thống nhất”, vừa công khai minh bạch, vừa đảm bảo bảo mật cao. Khi dữ liệu chuẩn hóa và được mở cho xã hội, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, giảm đầu cơ và hạn chế sốt ảo.

Mục tiêu tối hậu của việc sửa đổi pháp luật đất đai không chỉ để quản lý tốt hơn, mà còn để giải phóng nguồn lực cho phát triển. Đất đai được sử dụng hiệu quả có thể trở thành “cú hích” cho hạ tầng, công nghiệp, đô thị hóa và nông nghiệp công nghệ cao. Ngược lại, nếu đất bị hoang hóa, chậm đưa vào khai thác hoặc bị đầu cơ chiếm giữ, nền kinh tế sẽ gánh chịu sự lãng phí to lớn.

Cũng tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) nhận định rằng, chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này. Đây thực sự là một bước ngoặt trong cải cách thể chế, đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị.

Tuy nhiên, ông Hiệp chỉ ra rằng thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức. Ông dẫn chứng một dự án ở một địa phương từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm… lặp lại nhiều lần. Mỗi khâu lại cần đầy đủ đại diện Mặt trận, Hội phụ nữ, thanh niên…tham dự. Thực tế, chỉ riêng mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

Quy định chồng chéo như vậy khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị chôn nhiều năm. Chúng tôi kiến nghị cần đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng để thực tế hơn.

Vấn đề thứ hai được ông Hiệp gọi là “sống còn” với doanh nghiệp là giá đất. Ông cho rằng việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Nó không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.

×