Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2 vừa ban hành Văn bản số 5553/KV2-TTRA gửi các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai, cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay nhằm thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng với các đơn vị tư vấn, môi giới hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản.

Theo NHNN Chi nhánh Khu vực 2 (trụ sở tại TP.HCM), trong thời gian qua, đơn vị đã tiếp nhận nhiều đơn thư của công dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại giải ngân cho khách hàng vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” ký với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Qua xem xét, các văn bản này có thể chưa phù hợp với quy định pháp luật, tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu nại và gây thiệt hại cho cả ngân hàng lẫn khách hàng vay vốn.

Cảnh báo nhiều rủi ro pháp lý và tín dụng trong bất động sản

Văn bản (do Giám đốc NHNN Chi nhánh Khu vực 2 Võ Minh Tuấn ký) cho biết một số vụ việc đã được Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) xem xét và ban hành bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó xác định các nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền đặt cọc trái quy định của Bộ luật Dân sự 2015, dẫn tới việc “văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP.HCM ngày 7/10 đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một số công ty tư vấn, môi giới bất động sản không đáp ứng điều kiện hoạt động.

Sau đó, Sở Xây dựng ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBDS ngày 10/10/2025 yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi đưa vào giao dịch, đồng thời không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Ngoài TP.HCM, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng đã ban hành Văn bản số 962/SXD-QLN&PTĐT ngày 14/4/2023 về việc chấn chỉnh hoạt động giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản chưa đủ điều kiện trên địa bàn tỉnh, trong đó đề nghị các chủ đầu tư, doanh nghiệp không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới khi dự án chưa đảm bảo điều kiện giao dịch theo quy định.

Theo NHNN Khu vực 2, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín, gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể dẫn đến nợ xấu, phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến an toàn hệ thống tài chính.

Yêu cầu tạm dừng và kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản

Từ những nhận định nêu trên, NHNN Khu vực 2 đề nghị các ngân hàng thương mại thực theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng đối với “văn bản thỏa thuận” (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

NHNN Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chỉ làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng; tránh để xảy ra khiếu nại, khiếu kiện đông người, vượt cấp.

NHNN Khu vực 2 cũng yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận “văn bản thỏa thuận” (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay nêu trên để hạn chế rủi ro.

NHNN Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng báo cáo kịp thời khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai về NHNN Khu vực 2 để được hướng dẫn xử lý.

×