Điểm danh những 'nút thắt' cần gỡ khi sửa đổi Luật Đất đai 2024?

Ngay sau khi có hiệu lực sớm kể từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết triệt để các tồn tại kéo dài hàng chục năm. Thế nhưng, chỉ sau vài tháng triển khai, nhiều địa phương đã liên tục phản ánh vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, đấu giá và nghĩa vụ tài chính đất đai.

Tại Hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ rõ cần sớm nghiên cứu, điều chỉnh và bổ sung những quy định chưa phù hợp, trước mắt là sửa đổi Nghị quyết 18, nền tảng quan trọng để chỉnh lý Luật Đất đai 2024.

Thu hồi, bồi thường chậm vì giá đền bù chưa sát thực tế

Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư vẫn là nhóm vấn đề bất cập mà Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu ra trong hội nghị vừa qua. Tại Hà Nội, Bắc Ninh hay Ninh Bình... không ít dự án chậm giải phóng mặt bằng do giá bồi thường tính theo bảng giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế.

Nhiều hộ dân bày tỏ chấp hành chủ trương thu hồi đất để làm đường, mở rộng khu công nghiệp nhưng cũng tâm tư cho rằng, mức bồi thường không đủ để mua đất tái định cư tương xứng. Khoảng cách này khiến không ít trường hợp khiếu nại kéo dài, phát sinh tranh chấp, đẩy chi phí đầu tư tăng cao, tiến độ dự án bị kéo lùi.

Đấu giá đất: Cao trên giấy nhưng rủi ro bỏ cọc

Song song với thu hồi, cơ chế đấu giá đất cũng bộc lộ nhiều kẽ hở. Nhiều lô đất “vàng” được đẩy giá trúng lên gấp đôi, gấp ba giá khởi điểm. Thế nhưng sau đó lại xuất hiện tình trạng bỏ cọc, không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, khiến quỹ đất công bị treo, địa phương tốn công đấu giá lại.

Nghiêm trọng hơn, những giao dịch trúng đấu giá với giá cao bất thường này lại được lấy làm dữ liệu tham chiếu khi địa phương điều chỉnh bảng giá đất hàng năm. Kết quả là bảng giá đất dễ bị “thổi ảo”, tạo thêm gánh nặng cho người dân khi tính nghĩa vụ tài chính như chuyển mục đích sử dụng, làm sổ đỏ, đóng thuế.

Nghịch lý giá đất: Thấp khi đền bù, cao khi thu phí

Nhiều người dân lo ngại nhất ở chỗ, bảng giá đất ban hành thường thấp so với thị trường nên khi bị thu hồi thì thiệt. Ngược lại, lúc làm thủ tục nhà đất, chuyển mục đích sử dụng, người dân lại phải đóng tiền theo bảng giá mới bị đẩy cao do tham chiếu những giao dịch bị thổi giá.

Thực tế này đang khiến hàng triệu hộ gia đình, nhất là ở khu dân cư tự phát, ven đô thị, ngại làm sổ đỏ vì tiền sử dụng đất bổ sung nhiều khi vượt khả năng chi trả. Hệ quả là quyền sử dụng đất không minh bạch, người dân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, Nhà nước cũng thất thu.

Cần sửa gì để luật “sống” với thực tiễn?

Tại Hội nghị vừa qua, Thủ tướng khẳng định phải sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng tính đúng, tính đủ giá đất, công khai minh bạch và phù hợp biến động thị trường.

Về vấn đề này, một số chuyên gia đề xuất cần xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất toàn quốc, có cơ quan định giá độc lập, hạn chế lệ thuộc vào khảo sát thủ công. Về thu hồi, bồi thường, nhiều ý kiến cho rằng nên rút ngắn quy trình hành chính, công khai thời gian chốt phương án, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Đấu giá đất cần có quy định kiểm soát năng lực tài chính của người tham gia, tránh đầu cơ ảo rồi bỏ cọc. Chế tài phạt cần đủ mạnh để răn đe và đảm bảo quỹ đất công sớm được đưa vào khai thác.

Riêng với việc cấp sổ đỏ, nhiều hộ dân mong muốn có chính sách tính tiền sử dụng đất linh hoạt, không tính theo bảng giá mới một cách cứng nhắc mà cần cân nhắc thực tế sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đặc biệt, chính sách pháp luật đất đai còn bất cập, chưa phù hợp với chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước giai đoạn mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từng nhấn mạnh sửa Luật Đất đai lần này cần đi vào gốc rễ: Minh bạch quy trình xác định giá, bịt lỗ hổng đấu giá, kiểm soát kịp thời các giao dịch bất thường để ngăn tình trạng giá đất “bong bóng”.

Ông Phạm Đức Toản, CEO bất động sản EZ cũng cho rằng, luật cần quy định rõ trách nhiệm thẩm định giá đất, có dữ liệu minh bạch để cơ quan quản lý không bị thao túng giá. Nếu làm tốt, Luật Đất đai mới không chỉ là khung pháp lý mà thực sự đồng hành với thực tiễn phát triển đô thị, đảm bảo quyền lợi người dân và nguồn thu ổn định cho ngân sách.

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 lúc này không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà còn là cam kết chính trị để chính sách đất đai công bằng, minh bạch và khả thi hơn. Khi mọi nút thắt về giá đất, thu hồi, đấu giá được tháo gỡ, đất đai sẽ thực sự trở thành nguồn lực phát triển, thay vì là điểm nóng tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp.

×