Các luật mới hiệu lực từ 1/8: Chuyên gia kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm "nghẽn" thị trường bất động sản

"Dự án không làm theo tuần tự, sai sót là chuyện thường xảy ra"

Chia sẻ Tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản" do Báo Nông thôn Ngày nay/Điện tử Dân Việt tổ chức, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu: "Chúng ta cứ nói là vướng mắc về mặt pháp lý, nhưng thế nào là vướng mắc? Do cơ chế chính sách làm cho dự án không thực hiện được, hay chúng ta không thực hiện được dẫn đến vướng mắc? Tôi cho rằng phần lớn do vế thứ 2".

Ông Bình nhấn mạnh, dù luật đã quy định nhưng nhiều dự án không làm theo tuần tự, dễ dẫn đến sai sót. Ông dẫn ví dụ, theo quy định trước đó, thời điểm định giá là thời điểm có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ. Đối với tồn tại này, Luật Đất đai năm 2024 sẽ tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

Phó vụ trưởng Vụ đất đai khẳng định, việc đẩy sớm 3 luật sớm hơn dự kiến tới 5 tháng là "rất có lợi cho bất động sản", giúp dự án tiếp cận đất đai minh bạch hơn; nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư bất động một cách rất minh bạch. Và khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây.

Ông Bình cũng thừa nhận, trong luật tháo gỡ chủ yếu là giá đất và bồi thường tái định cư. "Trước đây, chúng ta quy định giá cụ thể, nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. Luật tháo gỡ dù còn dùng giá cụ thể, nhưng đã dần tiếp cận với giá thị trường. Như vậy, giá đất tăng cao hơn giúp quyền lợi cho người bị thu hồi tốt hơn. Ngoài ra, các loại đất được quy định cụ thể và chi tiết hơn", ông Bình nhấn mạnh.

3 luật tháo gỡ nhiều điểm "nghẽn" thị trường bất động sản

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, 3 luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có mối quan hệ "mật thiết" với nhau.

Quốc hội đã thông qua 2 luật trước gồm: Luật Nhà ở và Luật Bất động sản và chờ cho Luật Đất đai thông qua 1/1/2024. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai được thông qua, Chính phủ kiến nghị với Quốc hội có hiệu lực sớm. Do đó, 3 Luật cùng phải đẩy sớm lên. Riêng với bất động sản, việc thực hiện được sớm 3 luật này sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

"Trong thời gian vừa qua, rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có những dự án, chúng ta áp dụng theo luật ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với Luật năm 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong câu chuyện về định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm", ông Chính chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Chính cũng nêu rõ, thứ nhất, trong những sai phạm xảy ra, có những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan Nhà nước về cơ chế, Luật Đất đai sẽ giải quyết được. Thứ hai, trường hợp nào nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã có quy định rất rõ. Thứ ba, vấn đề minh bạch về trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện.

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh khai thác dịch vụ, chuyển nhượng dự án,... đều được đưa ra để giải quyết trong Luật Đất đai. Luật cũng định hướng giải quyết cho câu hỏi, người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài, vẫn còn Quốc tịch Việt Nam mua nhà thế nào? Hay câu chuyện chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư là người trong nước, chủ đầu tư là người nước ngoài,... luật đều giải quyết.

"Với việc 3 Luật có hiệu lực sớm, ông Chính kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ", ông Chính nhấn mạnh

Đến nay, có 5 Nghị định được ban hành, trong đó bao gồm: Nghị định về hoạt động lấn biển; Nghị định về định giá đất; Nghị định về bồi thường tái định cư; Điều tra đánh giá đất đai. Đây là các nghị định chung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.Còn 2 nghị định nữa gồm: Thu tiền sử dụng đất; Nghị định về quyết định phát triển đất do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký.