TP.HCM: Di dời gần 14.000 “ổ chuột” trên kênh rạch, cần có cơ chế mở

Quyết định do Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình ký ban hành về thực hiện chỉnh trang, phát triển đô thị trên địa bàn TP giai đoạn 2021 - 2025 và các năm tiếp theo. Theo quyết định này, kế hoạch chỉnh trang, phát triển đô thị của TP sẽ chia làm 3 nhóm để thực hiện.

Cụ thể, nhóm 1 sẽ di dời 3.220 căn nhà với tổng vốn đầu tư dự kiến 12.530 tỷ đồng, gồm 3 dự án: Dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm (từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến sông Vàm Thuật) với tổng mức đầu tư dự kiến 9.350 tỷ đồng. Dự án cải tạo kênh Hy Vọng (Q.Tân Bình) với tổng mức đầu tư dự kiến 1.980 tỷ đồng. Và dự án nạo vét, cải tạo rạch Văn Thánh (Q.Bình Thạnh), tổng mức đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng, di dời 834 căn nhà.

Nhóm 2 sẽ di dời 3.250 căn nhà với tổng vốn đầu tư dự kiến 5.543 tỷ đồng, gồm 14 dự án di dời nhà trên và ven kênh, rạch đã triển khai xong các bước chuẩn bị đầu tư trong giai đoạn 2016 - 2020.

Cuối cùng, nhóm 3 đẩy nhanh tiến độ thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư 30 dự án còn lại với quy mô 7.282 căn, tổng vốn đầu tư dự kiến 10.362 tỷ đồng.

Vỡ kế hoạch di dời nhà trên kênh, rạch

Thực tế, theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X, nhiệm kỳ 2015 - 2020 đã đưa Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị là 1 trong 7 chương trình đột phá, trọng điểm của TP.HCM. Mục tiêu của lãnh đạo thành phố đặt ra lúc đó là đến năm 2020, sẽ hoàn tất việc di dời và tổ chức lại cuộc sống cho người dân tại 20.000 căn nhà đang tồn tại trên và ven kênh, rạch.

Để giải quyết mục tiêu này, TP dự kiến thực hiện 65 dự án với tổng kinh phí ước tính hơn 44.000 tỷ đồng. Trong đó, vốn ngân sách là 22.000 tỷ đồng, vốn xã hội hóa bằng hình thức đối tác công - tư (PPP) khoảng 19.000 tỷ đồng, và số vốn còn lại được huy động từ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại kết hợp chỉnh trang đô thị.

Sau đó, TP.HCM điều chỉnh mục tiêu, phân kỳ lại kế hoạch, phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành di dời 10.000 căn; năm 2021 di dời 6.646 căn và số còn lại sẽ hoàn thành di dời trước năm 2025. Tuy nhiên, đến hết năm 2020, địa phương này chỉ di dời được 2.479 căn (đạt 12,4% kế hoạch), còn khoảng 17.569 căn hộ trên và ven kênh rạch chưa được di dời.

Trong khi đó, tổng kinh phí ngân sách TP dự kiến cho chương trình ở nhiệm kỳ mới (2021-2025) đã "kịp" đội thêm hơn 6.000 tỷ đồng, từ 22.000 tỷ đồng lên hơn 28.400 tỷ đồng.

Sở dĩ, chương trình di dời này chậm tiến độ là do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở nhiều quận, huyện gặp nhiều khó khăn. Phần lớn các căn nhà có diện tích mặt đất rất nhỏ, phần còn lại cơi nới, lấn chiếm trên mặt nước nên khi di dời, đa số người dân không chịu chấp nhận phần bồi thường theo quy định.

"Việc di dời bằng vốn xã hội hóa gặp nhiều khó khăn về thủ tục giấy tờ. Đặc biệt hình thức hợp tác công - tư hiện vẫn còn trục trặc, trong khi hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) hiện đã bị tạm dừng. Điều này khiến việc kêu gọi đầu tư càng thêm khó khăn dù TP đã nỗ lực rất lớn", ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin.

Trong khi đó, chỉ tính riêng quận 8, theo báo cáo của UBND địa phương này, trên địa bàn có 12.369 căn nhà lụp xụp (hơn 52.500 nhân khẩu), trong đó có khoảng 6.400 căn nhà trên bờ, gần 4.000 căn nhà có một phần trên bờ, một phần trên kênh rạch, và hơn 2.000 căn nhà nằm hoàn toàn trên kênh rạch. 

Thời gian qua, TP đã thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị rạch Ụ Cây, cải thiện môi trường nước… nên đến nay còn khoảng 9.500 căn nhà tập trung chủ yếu dọc tuyến kênh Đôi, kênh Tàu Hủ - Lò Gốm, Ruột Ngựa, Bến Nghé… Trong đó còn khoảng 8.400 căn nhà ven kênh và gần 1.100 căn nhà nằm hoàn toàn trên kênh rạch.

Gặp khó vì hệ số sử dụng đất, quy mô dân số

Phó giám đốc một DN BĐS tại TP.HCM, cho hay khi TP ra kế hoạch chỉnh trang đô thị, doanh nghiệp của ông cũng tham gia khảo sát, lên đề án tham gia, nhưng sau đó không triển khai được vì vướng mắc quỹ đất, chính sách tái định cư. Trong đó, cái khó lớn nhất là theo quy định hiện hành, nhà đầu tư phải lo quỹ nhà tái định cư trước, sau đó mới đền bù giải tỏa. Nhưng thực tế, đầu tư nhà tái định cư hiện rất khó khăn về quỹ đất, hạ tầng.

Thêm vào đó, theo vị này, trước đây TP có chính sách thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), nhất là những khu đất có vị trí đắc địa nên cũng thu hút nhà đầu tư quan tâm nhưng hiện nay chính sách này đã dừng nên khó thu hút đầu tư.

"Dĩ nhiên bên cạnh đóng góp cho xã hội, doanh nghiệp nào cũng mong muốn có lợi nhuận. Vì vậy, lãnh đạo chính quyền TP.HCM phải tạo cơ chế hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp đầu tư, phải làm sao cho doanh nghiệp thấy được cái lợi khi đầu tư vào những dự án này", vì này thẳng thắn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng đánh giá, cách làm hiện nay của TP không còn phù hợp, nhất là quy định về hệ số sử dụng đất, quy mô dân số quá thấp khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà.

Cụ thể, theo tính toán của ông Châu, để hoàn thành mục tiêu đề ra, TP cần phải có khoảng 30.000 căn hộ để tái định cư và cần khoảng 15.000 - 20.000 căn hộ để chủ đầu tư bán thu hồi vốn. Trong khi đó, quỹ đất để khai thác kinh doanh cũng quá thấp cộng với hệ số sử dụng đất, dân số bị khống chế nên khi DN tính toán sẽ không khả thi do không thu được về lợi nhuận, thậm chí nếu không khéo còn bị sa lầy, âm vốn.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, muốn làm được phải điều chỉnh quy hoạch, cho thêm hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch, thêm dân số, nghĩa là cho xây nhà cao hơn để xây được nhiều căn hộ hơn, vừa dùng để tái định cư vừa để kinh doanh thu hồi vốn. Đặc biệt, nên áp dụng lại chính sách thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức BT để thu hút nhà đầu tư.

"Chỉ nên dừng hình thức BT trong giai đoạn từ nay cho đến năm 2022 để hoàn thiện lại hệ thống pháp luật liên quan. Sau đó triển khai lại hình thức này thì mới hấp dẫn được nhà đầu tư tham gia các dự án như nhà ven kênh rạch, chung cư cũ… đáp ứng cho việc chỉnh trang đô thị", ông Châu đề xuất.