6 câu hỏi "khó" mà HoREA đề nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng trả lời

Trong kiến nghị mới nhất gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã đặt ra 6 câu hỏi khó về thị trường bất động sản, về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tư lệnh ngành giải đáp.

6 vấn đề đặt ra với Bộ trưởng Bộ Xây dựng, là gì?

Theo ông Châu, hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, chưa bền vững do bị "lệch pha" cung cầu, "lệch pha" phân khúc thị trường, thiếu nguồn cung nhà ở nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân lao động, nhưng lại dư thừa nhà cao cấp.

Điều này dẫn đến giá nhà tăng liên tục và xảy ra các đợt "sốt giá" nhà đất do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có 100% đất ở.

Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) và Điều 4 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật, mới công nhận thêm 1 trường hợp "đất ở và các loại đất khác" (đất khác phải "dính" với đất ở), nhưng vẫn không công nhận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư "có đất khác không phải là đất ở".

Quy định này có dấu hiệu làm lợi cho một nhóm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này nhưng không có lợi cho một số chủ đầu tư khác và tác động tiêu cực, làm cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch, công bằng, lành mạnh.

"Xin Bộ trưởng cho biết tại sao điều này chậm được khắc phục, cụ thể là Điều 48 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện nay vẫn không sửa đổi quy định "bất cập" trên đây để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các Điều 73, 169, 191, 193 Luật Đất đai 2013 và Điều 138 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ?", ông Lê Hoàng Châu, đặt vấn đề.

Vấn đề thứ 2, Luật Nhà ở 2014 đã công nhận 2 chế độ sở hữu nhà ở, một là sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hai là sở hữu nhà ở có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc theo thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà ở áp dụng đối với tất cả các loại nhà ở, gổm cả căn hộ nhà chung cư.

Nay, Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư, xin Bộ trưởng cho biết tại sao và căn cứ nào mà Bộ Xây dựng lại đề xuất lựa chọn phương án 1 "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" áp dụng cho tất cả nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, kể cả nhà chung cư xây dựng trên đất sử dụng ổn định lâu dài?

Đề xuất này có phù hợp với Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của công dân và có phù hợp với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định "người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài" và khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 175 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chế độ "đất sử dụng ổn định lâu dài" đối với "đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng"?

Đề xuất này có phù hợp và có làm cản trở việc thực hiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu "Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê" và khoản 4 Điều 6 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "Tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư"?

Đề xuất này có phù hợp với tình hình thực tiễn của nước ta và tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn. Bởi lẽ, trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng thì hoàn toàn có thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP?

Vấn đề thứ 3, vì sao dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không bổ sung quy định về "đặt cọc" trước khi thiết lập hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, để kiểm soát và ngăn chặn việc huy động vốn quá lớn (có trường hợp số tiền đặt cọc lên đến hơn 90% giá trị bất động sản) đối với bất động sản, nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh gây "rủi ro" cho khách hàng, nhà đầu tư và thị trường bất động sản.

Vấn đề thứ 4, vì sao Điều 60 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định "Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản"?

Trên thực tế, theo nghiên cứu của HoREA, quy định này có thể dẫn đến tạo "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch bất động sản và không bảo đảm "quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng của doanh nghiệp" được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. 

Trong lúc chất lượng hoạt động môi giới bất động sản đang rất hạn chế, yếu kém, mới chỉ có khoảng 10% trong tổng số hơn 300.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề.

Vấn đề thứ 5, vì sao Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16/08/2021 của Bộ Xây dựng không quy định tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ (bãi bỏ tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ theo Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016) và cho đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành "Tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng" (tiêu chuẩn phòng trọ).

"Đây là yêu cầu rất cấp bách do trong cả nước hiện có đến khoảng gần 1 triệu phòng trọ cho công nhân lao động và người thu nhập thấp đô thị thuê ở, nên rất cần chuẩn hóa để nâng cao chất lượng phòng trọ cho thuê và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước của địa phương, vì sao lại chậm?", ông Châu nói.

Vấn đề cuối cùng, HoREA đề nghị Bộ trưởng xem xét tháo gỡ bất cập của quy định "đơn vị ở" tại Mục 1.4.8 và Mục 2.3.3 "Quy chuẩn 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng" (ban hành theo Thông tư 01/2021/TT-BXD). 

Theo Chủ tịch HoREA, cơ sở của đề xuất này là do đã có quy định các loại công trình giáo dục, y tế, văn hóa - thể dục thể thao, thương mại áp dụng cho tất cả các "đơn vị ở" có quy mô dân số từ 4.000 người (tương đương 1.100 căn nhà) đến 20.000 người (tương đương 5.700 căn nhà) nên không phù hợp với thực tế của từng quy mô đơn vị ở.