Chuyển nhượng đất nền trái phép: Phạt 1 tỷ đồng chưa đủ sức răn đe

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường và UBND TP.HCM, kiến nghị một số bất cập của Nghị định 91/2019/NĐ-CP “Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai”, có hiệu lực từ ngày 05/01/2020 (thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014).

Theo HoREA, mức phạt tối đa 1 tỷ đồng cho các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chưa đủ sức răn đe (Ảnh: IT)

Theo HoREA, mức phạt tiền tối đa chỉ đến 01 tỷ đồng, chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho khách hàng. Bên cạnh đó, quy định xử phạt hành chính đối với hành vi “chiếm đất” tại Khoản (2.d) Điều 3 và Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã có các bất cập, chẳng hạn như nội dung giải thích hành vi “chiếm đất” tại Khoản (2.d) Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Cụ thể, hành vi “chiếm đất” tại Khoản (2.d) Điều 3 theo HoREA là chưa phù hợp với quy định tại Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế” được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, doanh nghiệp cần phải được quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng; Chưa phù hợp với Khoản (1.a) Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai”; Chưa phù hợp với Điều 107 Luật Xây dựng quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình.

“Trước đây, giải thích hành vi “chiếm đất” tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP trong trường hợp cá nhân, tổ chức “sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, thì cách giải thích hành vi “chiếm đất” theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP hợp lý hơn. Bởi lẽ, Nghị định 102/2014/NĐ-CP chỉ xác định hành vi “chiếm đất” khi sử dụng đất mà chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, còn trong trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục và đã được cơ quan có thẩm quyền cấp biên nhận hồ sơ xin được giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư sử dụng đất trên thực địa không bị coi là đã có hành vi “chiếm đất”, công văn của HoREA nêu rõ.

Bên cạnh đó, liên quan đến quy định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất tại khu vực đô thị và biện pháp khắc phục hậu quả, HoREA cũng chỉ ra rằng khoản 5 và Khoản 7 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã quy định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất tại khu vực đô thị và biện pháp khắc phục hậu quả cũng có các bất cập cần tháo gỡ.

Chẳng hạn như, đối với dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, doanh nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư dự án, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, đã được cấp Giấy phép xây dựng (hoặc được miễn Giấy phép xây dựng), thì chủ đầu tư cần được phép khởi công xây dựng theo Điều 107 Luật Xây dựng. Có thể hiểu là chủ đầu tư được “sử dụng đất trên thực địa” để khởi công xây dựng công trình của dự án, và chủ đầu tư chỉ được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã hội đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản…

Chưa kể, pháp luật đất đai không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán bất động sản hình thành trong tương lai.

“Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, hướng dẫn thực hiện Khoản (2.d) Điều 3 và Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử lý hành chính đối với hành vi “chiếm đất” một cách có lý có tình và phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án”, HoREA kiến nghị.