Đề xuất chung cư sở hữu 50 năm: "Nóng bỏng" những ý kiến trái chiều từ dư luận

2 phương án đề xuất của Bộ Xây dựng 

Cụ thể, phương án thứ nhất, thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Thứ hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được xác định cùng thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (niên hạn công trình). Theo đó, từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm. 

Bộ Xây dựng cho biết, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành thì thời hạn sử dụng của công trình xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. 

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ vừa qua cho thấy sự khó khăn, vướng mắc trong công tác thu hồi, di dời. Việc phá dỡ nhà chung cư bị kéo dài, mất nhiều thời gian và ảnh hưởng lớn tới công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị, ảnh hưởng đến đời sống của người dân. 

Căn cứ tình hình thực tế hiện nay cho thấy, trong thời gian tới cũng cần phải quan tâm đến các chung cư được xây dựng từ khi có Luật Nhà ở 2005 trở lại đây để có các quy định phù hợp, để tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện việc thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, tránh tình trạng lặp lại các tồn tại trong thời gian vừa qua như đối với loại hình chung cư cũ. 

Do đó, Bộ Xây dựng cho rằng, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là hết sức cần thiết.

Trong khi đó, tại Điều 126 Luật Đất đai quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. 

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư là chứng nhận kép: Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy việc xây dựng Luật Nhà ở cần đồng bộ với xây dựng Luật Đất đai để bảo đảm đồng bộ về thời hạn sở hữu, sử dụng. 

Dư luận còn nhiều ý kiến trái chiều 

Lần đầu tiên Luật Nhà ở 2014 có quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn. Đặc điểm loại chung cư này là giá rẻ hơn so với giá các căn hộ lân cận, cùng phân khúc. Một vài dự án đã triển khai bán căn hộ có thời hạn từ 6 - 12 năm với mức giá chỉ từ 180 – 350 triệu đồng, với diện tích từ 30 - 65m2. 

Có ý kiến cho rằng, theo thời gian, công trình chung cư sẽ xuống cấp, hư hỏng. Nếu hết thời hạn sử dụng đất nhưng công trình chất lượng còn tốt, đảm bảo cư dân sinh sống thì có thể xin gia hạn thêm thời hạn sở hữu. Nếu hết thời hạn sở hữu, công trình hư hại không đảm bảo an toàn thì nhà nước sẽ thu hồi và có thể xây dựng công trình mới hoặc sử dụng vào mục đích khác. Luật hiện hành cũng nêu rõ công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật về cải tạo, phá dỡ chung cư. 

Không đồng tình với đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn, anh Tiến Hải (Thanh Xuân, Hà Nội) cho rằng, quy định này không khác gì việc người dân đi thuê nhà ở dài hạn. Trong khi đó, nhiều gia đình cố gắng phấn đấu, tích lũy để sở hữu nhà ở cho riêng mình. 

“Như gia đình tôi tích lũy rất nhiều năm mới mua nổi một căn chung cư mà quy định như vậy khi hết thời hạn gia đình chúng tôi sẽ ở đâu, con cháu sau này sinh sống như thế nào(?). Khi 50 năm nữa giá nhà đất chắc chắn còn tăng nhiều lần, bản thân tôi thì không nói nhưng con, cháu của tôi sẽ ở đâu?!”. 

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quy định thời hạn sở hữu chung cư là có thời hạn, chẳng hạn 50 năm thì nhà nước đương nhiên là chủ thể được hưởng lợi nhiều nhất bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, chỉnh trang đô thị, đồng thời giúp nhà nước xóa đi làm lại, thu thêm tiền sử dụng đất sau 50 năm. Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu cực đến chủ đầu tư dự án và người dân mua căn hộ. Cần đánh giá tác động thật kỹ theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. 

Ông Đỉnh cũng cho rằng, nếu áp dụng thì kiến nghị chỉ áp dụng đối với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đồng thời trong luật có điều khoản giao cho Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định bổ sung các địa phương mà chung cư sở hữu có thời hạn theo đề xuất của Chính phủ để dự báo trong tương lai khi chung cư đã được ưa chuộng tại các địa phương khác như Hải Phòng, Đà Nẵng... Ông Đỉnh cũng kiến nghị không đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này. 

Theo luật sư Trịnh Cẩm Bình, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, phương án sửa đổi của luật nhà ở thì phải phù hợp với quyền sở hữu của bộ luật dân sự. Khi đưa ra quy định này thì cần phải cân nhắc kỹ lưỡng với tâm lý của người dân đã sở hữu một tài sản lớn như nhà ở. Họ đều muốn sử dụng nhà ở đến cuối đời và để lại tài sản này cho con cháu đời sau. Nếu quy định thời hạn ngắn hạn thì rất khó kích thích nhu cầu mua nhà chung cư của người dân sau này. 

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận định đây là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện. Tuy nhiên về mặt xã hội, với một quốc gia như Việt Nam có phù hợp hay không thì cần phải lấy ý kiến rộng rãi. Còn thời hạn 50 năm đến 70 năm cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng sao cho nhận được sự đồng thuận của người dân.