Điều gì khiến phân khúc chung cư mini bất ngờ sôi động trở lại?

Phân khúc chung cư mini đang "hồi sinh"

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một số toà chung cư mini được rao bán trong tháng 9, tháng 10 đã được sang tay chủ mới trong khoảng thời gian từ cuối tháng 11 đến cuối tháng 12/2023. Lượng người tìm thuê và tìm mua căn hộ chung cư mini cũng đông đảo hơn. Các môi giới bất động sản cho biết sự tăng trưởng cả trên thị trường mua bán và cho thuê của phân khúc này trong tháng 12/2023 tăng khoảng 40% so với tháng 10/2023.

Anh Hoàng Thành, môi giới chung cư mini tại Hà Nội cho biết, sự tăng trưởng trở lại của hoạt động mua bán và hoạt động cho thuê chung cư mini xuất phát từ thực tế là lãi suất ngân hàng giảm mạnh, cùng nhu cầu an cư vẫn tiếp tục tăng cao. Đặc biệt, thời điểm cuối năm 2023 và dự kiến nhu cầu mua căn hộ chung cư mini sẽ tiếp tục tăng vì nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thấp.

“Các nhà đầu tư cho biết, họ vẫn mua vào các toà chung cư mini khu vực nội thành bởi sản phẩm này đáp ứng được nhu cầu ở thực lớn, trong khi lãi suất càng về cuối năm có xu hướng giảm mạnh. Sau vụ cháy, các toà chung cư chú trọng và tuân thủ các quy tắc phòng cháy chữa cháy nên tâm lý người đi mua và người đi thuê cũng cởi mở hơn trước”.

Anh Nam cũng nhấn mạnh, giá nhà Hà Nội, đặc biệt ở phân khúc căn hộ thuộc các dự án thương mại vẫn tiếp tục neo cao và tăng cao, kéo theo giá thuê tăng khiến đại bộ phận người thu nhập thấp không có lựa nhiều lựa chọn. Chung cư mini vẫn là sản phẩm phù hợp cả về giá tiền và các tiêu chí như di chuyển, tiếp cận các tiện ích, hạ tầng của người dân ở cả hai khía cạnh giá mua và giá thuê.

Anh Minh Long (quê ở Lạng Sơn) một người dân có nhu cầu mua nhà Hà Nội cho biết, đang tìm kiếm căn hộ chung cư tại khu vực Mỹ Đình. Tuy nhiên, giá chung cư tại đây rất cao từ 45 - 60 triệu đồng/m2, với những căn có diện tích nhỏ khoảng 50m2 sẽ có giá từ 2,3 - 3 tỷ đồng, thậm chí cũng không nhiều dự án mới mở bán.

" Tôi cũng tham khảo phân khúc chung cư mini, có nơi căn hộ được bán với giá khoảng 700 - 800 triệu đồng, có diện tích khoảng 40m2, gồm 1 phòng khách, 1 phòng ngủ, phù hợp với người ở một mình như tôi", anh Long cho biết.

Tuy nhiên, anh Long cũng cho biết mặc dù giá rẻ và đúng với tiêu chí về vị trí gần nơi làm việc của anh nhưng chỉ có sổ đỏ chung tòa nhà, chứ không có sổ hồng riêng cho từng căn hộ, nên anh Long vẫn chưa quyết định mua.

"Trợ lực" cho chung cư mini

Nhiều môi giới bất động sản cho biết, sự quay trở lại của khách hàng với chung cư mini còn bắt nguồn từ thông tin tích cực mà phân khúc này đón nhận thời điểm cuối tháng 11/2023, Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, chung cư mini sẽ được xét cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) theo pháp Luật Đất đai và được bán cũng như cho thuê.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước đây, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ đã có quy định, tuy nhiên trong thực hiện đã có bất cập. Vì thế, trong Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã quy định phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê, cũng như việc cấp giấy chứng nhận là một trong những chính sách đưa ra sửa đổi để đảm bảo chặt chẽ hơn so với trước đây.

Theo đó, điều 57 của Luật Nhà ở sửa đổi quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Như vậy, hành lang pháp lý đã được mở ra với chung cư mini, tạo tiền đề cho sự phát triển lâu dài của phân khúc này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, chung cư mini là lựa chọn phù hợp thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở khi vị trí trung tâm và giá thành rẻ. Sự phát triển mạnh của chung cư mini trong những năm qua khiến phân khúc này trở thành một phần của nhà ở đô thị. Do đó, việc “luật hoá” chung cư mini là rất cần thiết.

"Việc kiểm soát xây dựng, vận hành chung cư mini phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên,đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy. Người mua chung cư mini cũng cần xem xét kĩ hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng, chung cư mini đó có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép hay không", ông Đính cho biết.

Một số chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo, mặc dù được "luật hóa" nhưng việc đáp ứng được các điều kiện về cấp sổ hồng, làm chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, phòng cháy và chữa cháy... theo đúng quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng rất khó khăn. Do đó, có khả năng nhiều chủ đầu tư tranh thủ thời gian này, lợi dụng tâm lý của nhiều người có nhu cầu mua đang lầm tưởng là được cấp sổ hồng đối với từng căn hộ, để “thoát hàng”. Điều này dễ khiến người mua hoặc nhà đầu tư "nếm trái đắng" trong tương lai.