Không quy định thời hạn sở hữu nhưng người dân vẫn "mất" nhà chung cư khi nào?

Không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua đã không quy định thời hạn sở hữu mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo Điều 58, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định rõ những trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ. Tại Điều 59, nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này bao gồm:

Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải phá dỡ; Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư bao gồm: Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Nhà chung cư hết hạn bị phá dỡ, người dân vẫn còn quyền sở hữu

Sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) thông qua, các chuyên gia nhận định việc bỏ đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đã bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bảo vệ quyền sở hữu của người đang chiếm hữu và sử dụng căn hộ chung cư.

Mặt khác, quy định này có chế tài đủ mạnh để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng tòa chung cư, nhà cao tầng nếu việc thi công, thiết kế đã gây ra những lỗi ảnh hưởng đến uy tín của nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân, ảnh hưởng đến những người sử dụng những tiện ích, sử dụng chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết Điều 58 Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, với các quy định tại Chương V Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng, nguy hiểm cho người sử dụng.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, quy định trong Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ giúp việc sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư xuống cấp tiến hành thuận tiện hơn.

"Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể tác động đến giá nhà, từ đó giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ thì người sở hữu căn hộ chung cư vẫn có thể được hỗ trợ, bồi thường tái định cư, tùy theo thỏa thuận với chủ đầu tư", ông Quê cho biết.

Theo Bộ Xây dựng, về mặt khoa học, nhà chung cư đều có thời hạn sử dụng, khi hết hạn thì bắt buộc phải thay. Thời hạn công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế và trong quá trình sử dụng cụ thể. Vi dụ, hồ sơ thiết kế là 50 năm nhưng quá trình sử dụng chỉ được 20 năm do bị hư hỏng bởi thiên tai, lũ lụt hoặc có thể sử dụng được 70 năm nếu như sử dụng, bảo trì tốt.

Vì vậy, khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng thì bắt buộc phải đập bỏ để đảm bảo sức khỏe, an toàn cho người dân. Đối chiều với quy định tại Bộ luật Dân sự, tài sản bị tiêu hủy thì quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt. Tuy nhiên, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất nếu họ bỏ tiền để xây dựng lại chung cư theo quy định. Quy định này đảm bảo quyền an cư lạc nghiệp của người dân và họ vẫn còn quyền thừa kế.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định theo luật hiện hành cũng đã có quy định, hết thời hạn sử dụng thì phải phá dỡ, nhưng thực tiễn vẫn gặp nhiều khó khăn, nhiều nhà chung cư đã hết niên hạn nhưng cũng không phá bỏ được. Do đó, Luật mới đã xác định lại rõ các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ khi còn hạn và hết hạn sử dụng.