Kinh doanh chung cư mini: Khi “siêu lợi nhuận” làm “mờ mắt” nhà đầu tư

Kinh doanh chung cư mini, nhà đầu tư kiếm bộn tiền

Nhiều năm trở lại đây, sự xuất hiện của loại hình chung cư mini đã nhanh chóng tạo nên "cơn sốt". Các chuyên gia bất động sản cho biết phổ biến là loại hình chung cư mini cho thuê khi nhà đầu tư xây thành nhà cao tầng rồi chia ra các căn hộ có diện tích khoảng 25m2 trang bị tiện nghi đầy đủ. Đối tượng thuê nhà hướng đến là hộ gia đình trẻ và sinh viên.

Anh N.Đ.H, chủ sở hữu một tòa chung cư mini tại khu vực quận Hai Bà Trưng cho biết, thời điểm trước đây 2 năm có nhiều người “chuộng” thuê chung cư mini nên đã đầu tư tiền để xây dựng. Trước đây khu đất này là dãy phòng trọ lụp xụp với 8 phòng mỗi tháng thu khoảng 20 triệu tiền thuê nhà. Sau đó, anh H đầu tư 6 tỷ đồng xây lại tòa chung cư mini 5 tầng và tách được 20 phòng, diện tích mỗi căn hộ từ 25 - 35m2. Anh H cho biết nếu cho thuê kín phòng thì mỗi tháng thu về khoảng 85 triệu đồng.

"Sau khi tham khảo nhiều người tôi quyết định đầu tư xây chung cư mini để kinh doanh cho thuê. Giá thuê từ 4 - 5 triệu đồng/tháng, tùy diện tích và tiện nghi. Lúc cao điểm thường cháy phòng vì đó là lúc nhập học của sinh viên, còn lúc thấp điểm số lượng phòng cũng trên 60%", anh H cho biết.

Theo khảo sát của PV Dân Việt, tại Hà Nội, nhiều khu vực khác cũng cho thuê chung cư mini đầy đủ nội thất. Trong đó, tại các khu vực tập trung đông đúc như quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm,... cũng đang "nở rộ" loại hình chung cư mini cho thuê. Các căn hộ có diện từ từ 25-30m2 đang được chủ nhà rao cho thuê với giá từ 3,5 – 4 triệu đồng/căn hộ/tháng. Các căn hộ ở đây có đầy đủ bình nóng lạnh, vệ sinh khép kín, giường tủ, truyền hình cáp và internet cáp quang ổn định, camera chống trộm, thang máy…

Theo chia sẻ của anh Tuấn Dũng, môi giới bất động sản cho biết, so với việc mua căn hộ chung cư cao cấp cho thuê thì xây chung cư mini cho thuê an toàn và lợi nhuận hơn nhiều. Ví dụ, mua căn hộ cao cấp với giá 3,5 - 4 tỷ đồng tại khu vực nội thành, bỏ thêm khoảng 200 - 300 triệu đồng đầu tư nội thất bên trong, nhà đầu tư sẽ cho thuê với giá khoảng 15 - 20 triệu đồng/tháng. Còn nếu mua nhà phố hoặc căn shophouse tại chung cư cao cấp có giá khoảng 10 tỷ, hàng tháng cũng chỉ cho thuê được khoảng trên dưới 50 triệu đồng.

Tuy nhiên, nếu dùng số tiền đó đầu tư theo hình thức nhà trọ, chung cư mini có thể thu lời nhiều hơn. Cụ thể, đất trong ngõ 100m2 có giá ở mức 5 - 6 tỷ đồng từng khu vực, chi phí xây dựng vào khoảng 3 - 4 tỷ đồng. Với tổng mức đầu tư khoảng 8 - 10 tỷ đồng là có một chung cư mini khoảng 5 - 6 tầng, chia được khoảng 25 - 30 phòng. Nếu lượng khách tốt và cố định thì mỗi tháng có thể thu về 70 – 100 triệu đồng/tháng.

"Loại hình chung cư mini này đáp ứng được đa số yêu cầu của các cặp vợ chồng trẻ hay các bạn trẻ muốn tự lập nên các dãy nhà của tôi luôn kín khách thuê. Chính vì thế, thời gian quay vòng vốn khi đầu tư loại hình này sẽ nhanh hơn các loại hình khác, tỷ suất sinh lời cũng vì thế mà cao hơn. Đặc biệt, nhà đất không lo mất giá còn nếu mua căn hộ cao cấp cho thuê lại chỉ vài năm sau là căn hộ đã bị giảm giá trị", anh Dũng chia sẻ.

Lợi nhuận cao từ chung cư mini đi kèm với rủi ro lớn

Các chuyên gia bất động sản nhận định, thời gian qua nhiều nhà đầu tư đã phải rao bán lại các tòa chung cư mini vì thiếu kinh nghiệm. Trong khi, bản chất của các tòa chung cư mini là dạng nhà riêng lẻ chia phòng cho thuê, được kỳ vọng đem đến hai nguồn lợi nhuận là phần tăng giá của bất động sản trong dài hạn và thu nhập từ cho thuê hàng tháng.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn hầu như giá bất động sản sẽ không tăng, nếu không nằm ở khu vực có thay đổi lớn về hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch,... Do đó, ở những khu vực không có biến động nói trên, để đạt kỳ vọng lãi vốn, nhà đầu tư cần theo dài hạn ít nhất 10 năm mới thấy mức tăng rõ rệt. Điều này sẽ khiến những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp rủi ro lớn.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập cho biết với chung cư mini, doanh thu thật được xác định bởi nhiều yếu tố như giá cho thuê do chính nhà đầu tư khảo sát, số lượng chính xác từng loại phòng và khả năng lấp đầy của từng phân khúc.

"Về dòng tiền cho thuê, các thông tin chào bán của môi giới thường dễ gây hiểu lầm về doanh thu thật và thu nhập bỏ túi. Việc sử dụng đơn giá cho thuê ảo với tỷ suất lấp đầy 100%, lờ đi tất cả chi phí phát sinh như khấu hao tài sản, bảo trì, quản lý, quảng cáo... sẽ cho doanh thu cao hơn nhiều so với thu nhập thực tế", ông Kiên nhận định.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định mặc dù giá thành rẻ, song người mua chung cư mini cũng phải đánh đổi với những rủi ro về pháp lý. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, về bản chất, chung cư mini là sản phẩm của các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, mang tính tự phát, thiếu bài bản, quy củ trong quá trình phát triển. 

"Dù pháp luật đã thừa nhận tính pháp lý của loại hình này nhưng quá trình xây dựng, nhiều nhà đầu tư đã không tuân thủ các quy định nên số lượng chung cư mini được cấp sổ đỏ tại Hà Nội là không nhiều. Chưa kể, những vướng mắc về diện tích sử dụng chung khi nhiều căn hộ cùng sinh sống trên cùng một khu đất khiến việc mua bán, chuyển nhượng lại cũng gặp nhiều khó khăn", ông Quê chia sẻ.