Lỗ hổng pháp lý dẫn đến chung cư Harmona bị siết nợ

Các chuyên gia tài chính, bất động sản đánh giá, sự cố chung cư Harmona bị siết nợ xuất phát từ lỗ hổng quản lý quá trình kinh doanh, cho vay mua nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: Vũ Lê

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận xét, về mặt lý thuyết, hệ thống luật có đầy đủ các điều khoản quy định nhằm giám sát việc bán nhà hình thành trong tương lai cũng như bảo vệ quyền của người mua nhà.

Theo đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều có những yêu cầu khá cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư như: trước khi bán nhà phải xây xong móng và có vốn đối ứng, công trình phải gắn liền với quyền sử dụng đất, khi thế chấp tài sản phải tuân thủ các hướng dẫn về giải chấp, phải tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân... Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt về quy trình thẩm định cho vay và kiểm tra thông tin khách vay, tài sản thế chấp trên hệ thống. Luật cũng bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người mua nhà.

Tuy nhiên, sở dĩ có thể xảy ra tình trạng chung cư bị thế chấp 2 lần hoặc bị bán trùng căn hộ như chung cư The Harmona là do những lỗ hổng quản lý. Ông Quang chỉ ra 5 điểm mấu chốt cần lưu ý trong vụ siết nợ chung cư gây hoang mang và tranh cãi trong một tuần qua.

Thứ nhất, ngân hàng đã công chứng thế chấp đầu tiên đối với quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất nên ngân hàng không sai khi đòi tài sản đảm bảo nếu nợ quá hạn. Các phản ứng chỉ là cách thức đòi nợ chưa phù hợp.

Thứ hai, chủ đầu tư khi bán cho khách hàng từng căn thì phải có sự đồng ý của ngân hàng thông qua việc giải chấp theo quy định. Chỉ sau khi tiến hành giải chấp, chủ căn hộ mới có thể mang chính tài sản này đi thế chấp ngân hàng để vay tiền.

Thứ ba, khách hàng khi mua phải biết rõ căn hộ dự án đã thế chấp chưa, nhưng thường khách hàng không làm điều này hoặc không biết phải kiểm tra ra sao.

Thứ tư, nếu khách hàng mua căn hộ và thế chấp vay ở một ngân hàng khác thì phải có sự đồng ý và giải chấp của ngân hàng BIDV.

Thứ năm, để xảy ra sự vụ thế chấp tài sản chồng chéo 2 lần là lỗi nghiệp vụ của ngân hàng do không kiểm tra định kỳ hàng tháng, quý hoặc năm.

Với 5 cơ sở trên, có thể thấy dù quy định khá chặt chẽ, nhưng các lỗ hổng nằm ở khâu giám sát quá trình bán hàng và cho vay. Bán trùng căn hộ là vi phạm pháp luật và thế chấp 2 lần nhưng không tiến hành giải chấp là trái với quy định. Để tránh rắc rối khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, khách hàng có thể tham khảo các nguồn sau: Sở Xây dựng (để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay không) và ngân hàng (để biết tài sản này có bị mang đi thế chấp bởi một cá nhân hay tổ chức nào trước đó hay không).

Lỗ hổng còn lại là làm cách nào biết được chủ đầu tư có bán trùng căn hộ (một căn hộ bán cho nhiều người). Với trường hợp của Harmona, các trường hợp bị bán trùng thường xảy ra ở nhóm khách hàng mua nhà bằng tiền mặt và không vay ngân hàng. "Đây lại là vấn đề thuộc về uy tín và đạo đức kinh doanh vì hiện nay chưa có quy định nào bắt buộc hoặc chế tài doanh nghiệp phải báo cáo những sản phẩm nào đã bán hoặc còn tồn kho", ông Quang nói.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển phân tích, đối với câu chuyện Harmona, việc BIDV để tài sản thế chấp của mình bị bán cho người dân và chủ đầu tư thu gần hết số tiền bán nhà thì trước hết là lỗi nghiệp vụ của chính nhà băng này. "Cán bộ ngân hàng phải có sự kiểm tra, giám sát thường xuyên tình trạng dự án. Khi đó, mọi động thái, sự thay đổi nào tại dự án thì ngân hàng đều biết. Vậy thì làm sao xảy ra được việc chủ đầu tư tự ý mang căn hộ đã thế chấp bán cho cư dân được", ông Hiển phân tích.

Hiện nay, để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, ông Đinh Thế Hiển cho biết, bản thân người dân phải tự tìm hiểu dự án thật kỹ càng trước khi quyết định xem dự án đó đủ điều kiện mua bán không (có thể tham khảo thông tin ở Sở xây dựng), và xem dự án có được ngân hàng bảo lãnh không.

Bởi theo quy định hiện hành, từ 1/7/2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, đồng nghĩa với quy định doanh nghiệp bất động sản phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai. Quy định này ban hành nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Để hướng dẫn thực thi các quy định này, ngày 26/5 Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07 quy định về bảo lãnh ngân hàng - có hiệu lực từ ngày 9/8. Hôm giữa tháng 8/2015, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 33 ngân hàng đầu tiên có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Với danh sách này, người mua nhà có thể tham khảo tìm hiểu tại các dự án của mình để đảm bảo quyền lợi. 

Trao đổi với VnExpress, Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng TP HCM cho biết, nếu chiếu theo Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư 26 của Ngân hàng Nhà nước ngày 9/12/2015 hướng dẫn trình tự thủ tục giải chấp thế chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì có quy định là các chủ đầu tư được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất để vay vốn.

Và Thông tư này cũng nêu rõ là tài sản hình thành này không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại... Nếu theo thông tin ban đầu, doanh nghiệp vay BIDV là lúc tài sản xây chưa xong và chưa bán cho người dân thì coi như là tài sản thế chấp hợp lệ.

Tuy nhiên, vấn đề lỗ hổng pháp lý là Thông tư 26 này không có hướng dẫn cụ thể việc sau khi cho vay thì ngân hàng phải làm như thế nào để có thể giám sát được tài sản này. Bởi khi chủ đầu tư đã mang tài sản đi thế chấp cho ngân hàng thì không được quyền bán cho người dân nữa, trừ trường hợp là có sự đồng ý của phía ngân hàng nhận bảo lãnh và dòng tiền thu về từ việc bán đó phải chảy vào ngân hàng để thu hồi nợ. Ngoài ra, các quy định luật hiện nay cũng chưa quy định rõ các biện pháp chế tài về việc nếu chủ dự án làm sai sẽ xử lý như thế nào.

Nhưng lẽ ra, trong khi chưa có quy định cụ thể, thì bản thân các ngân hàng phải có quy trình, nghiệp vụ để có thể tránh rủi ro cho mình. Còn trong trường hợp dự án Harmona này, BIDV đã không làm tốt nghiệp vụ giám sát tài sản sau vay nên mới xảy ra sự việc như ngày hôm nay.