Nhà đầu tư bất động sản “cắt lỗ” tới 50% có giúp thanh khoản thị trường phục hồi?

Bất động sản "cắt lỗ" 50% so với thời điểm sốt đất

Bước sang năm 2023, nhiều nhóm nhà đầu tư bất động sản tiếp tục phải đối mặt với khó khăn như: lãi suất tăng cao, dòng tiền đầu tư sụt giảm... Khi không thể gồng gánh nợ gốc và lãi, rất nhiều người buộc phải rao bán tài sản hoặc bán cắt lỗ tài sản từ 30-50%.

Anh Tuấn Tài, một nhà đầu tư bất động sản cho biết đầu năm 2022 có đầu tư lướt sóng đất nền quanh khu vực xã Xuân Canh, huyện Đông Anh, Hà Nội. Anh Tài có mua một lô đất 60m2 với giá hơn 3,4 tỷ đồng (tương đương gần 57 triệu đồng/m2), trong đó anh phải vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Thời điểm đó, anh Tài cho biết mua đi bán lại trong 1-2 tháng là có lời vì bất động sản Đông Anh đang có nhiều thông tin quy hoạch tốt. Tuy nhiên, đến nay, anh Tài phải rao bán "cắt lỗ" xuống còn 2 tỷ đồng, giảm khoảng 40%.

"Đến giữa năm 2022 thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng nên không bán được hàng nên tôi mới quyết định giảm giá sâu như vậy. Cùng với việc không chịu nổi lãi suất vay ngân hàng hiện nay rất cao và cần tiền để làm việc khác nên tôi mới chấp nhận lỗ nặng để sớm bán được", anh Tài chia sẻ.

Theo khảo sát của phóng viên Dân Việt, kết quả khảo sát ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 25 - 45%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 55 - 60 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Anh Quốc Nam, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết huyện Đông Anh là một trong những điểm nóng về sốt đất bởi những thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, kể từ sau quý I/2022 đến nay, cùng với những diễn biến xấu của thị trường chung, giá nhà đất tại Đông Anh bắt đầu chững lại, nhiều khu vực xuất hiện đà giảm khi số lượng nhà đầu tư bị "ngộp" do gãy đòn bẩy tài chính có nhu cầu "thoát hàng" tăng.

"Nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, hiện tượng nhiều chủ đất thổi giá lên rồi rao bán cắt lỗ 30-50%. Trong thời điểm khó khăn không ít nhà đầu tư có nhu cầu bán ra, nhưng đa phần là ở các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ, đang chịu sức ép do sử dụng đòn bẩy tài chính. Giá giảm là thật nhưng đa phần chỉ là "cắt lãi", còn "cắt lỗ" là so với giá lúc thị trường sốt đất", anh Nam chia sẻ.

Thanh khoản vẫn khó cải thiện, giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng từ nửa cuối năm ngoái tới nay do những thách thức, áp lực về dòng tiền đè nén khiến thanh khoản xuống thấp. Giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm mạnh, chủ yếu từ 20% đến 30% so với đỉnh. Đây được đánh giá là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng mua được đất với giá hời.

Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu những nhà đầu tư này cũng mua vào. Bởi những nhà đầu tư có tiềm lực họ luôn có tiêu chí khắt khe khi lựa chọn sản phẩm, nhất là trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng.

Anh Hoàng Bảo, mội giới bất động sản tại Hà Nội nhận định không thể chờ thị trường bất động sản giảm về mức giá cũ như trước năm 2020. Tuy nhiên, kỳ vọng giá có thể giảm 40-50% so với mức đỉnh, thời điểm "sốt đất".

"Chỉ khi giá giảm thật mới có thể thuyết phục nhà đầu tư xuống tiền, giúp thị trường khởi sắc trở lại. Giá đất nền sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới để kích cầu nhà đầu tư. Thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc về lãi suất vay giảm và tín dụng dần được nới lỏng thì chỉ cần giá giảm từ 10-15% nữa là thanh khoản sẽ ấm dần", anh Bảo chia sẻ.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

"Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu", ông Quang nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền.

"Giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản", ông Đính nhận định.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường ngày càng khó khăn. Dù hàng được rao bán cắt lỗ, giá đã giảm so với thời kỳ đỉnh giá song thanh khoản lại vô cùng chậm chạp. Phần lớn nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi đều có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm mới mua vào. Do đó, các sản phẩm "cắt lãi", "cắt lỗ" vẫn rơi vào cảnh ế ẩm.