Từ vụ đương sự định nhảy lầu tại tòa: Mua bán nhà đất, chung cư thế nào cho đúng?

Clip: Đương sự định nhảy lầu tự tử tại trụ sở TAND TP.HCM tuy nhiên được lực lượng chức năng ngăn chặn kịp thời.

Chiều 1/7, TAND TP.HCM  tuyên án phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (cùng ngụ quận 12) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (cùng ngụ quận Gò Vấp).

Sau khi tòa tuyên án, một người phụ nữ là đương sự trong vụ án định nhảy lầu tự tử ngay tại trụ sở TAND TP.HCM, tuy nhiên đã được lực lượng chức năng tại tòa án ngăn chặn kịp thời.

Việc tranh chấp, kiện tụng trong giao dịch dân sự liên quan đến mua bán nhà đất, nhà chung cư, nhà tập thể đã không phải hiếm. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách mua bán nhà – đất một cách hợp pháp, có giá trị về mặt pháp lý khi xảy ra tranh chấp giữa hai bên.

Mua bán nhà đất thế nào cho đúng?

Ngày 2/7, trả lời câu hỏi việc mua bán nhà đất hợp pháp phải đảm bảo những điều kiện nào, trao đổi với PV, Luật sư Hoàng Trọng Giáp, Giám đốc Công ty luật Hoàng Sa cho biết giao dịch chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Luật sư Hoàng Trọng Giáp, Giám đốc Công ty luật Hoàng Sa.

“Tuy nhiên để công chứng hoặc chứng thực giao dịch chuyển nhượng nhà đất thì điều kiện nhà đất đó phải đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu (sổ đỏ), mà thực tế thì không phải nhà đất nào khi giao dịch cũng có sổ đỏ, do đó không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện để công chứng”, luật sư Giáp nói.

Luật sư Giáp cho hay theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự (BLDS), cụ thể: Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

“Như vậy, đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà không qua công chứng, chứng thực thì vẫn được công nhận nếu các bên thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.

Để an toàn trong trường hợp giao dịch nhà đất chưa có sổ đỏ thì người dân có thể lập vi bằng (Giao dịch có đơn vị Thừa Phát Lại chứng kiến đối với hành vi giao dịch mua bán), và thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua nhà đất ít nhất 2/3 giá trị”, luật sư Giáp thông tin.

Đồng quan điểm với người đồng nghiệp, luật sư Hoàng Văn Tùng, Văn phòng luật sư Trung Hòa cho biết thêm thời hiệu khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu với lý do không đảm bảo về mặt hình thức là 2 năm. Hết thời hiệu này thì giao dịch dân sự có hiệu lực và các bên phải thực hiện cam kết như đã giao dịch với nhau.

Luật sư Hoàng Văn Tùng, Văn phòng luật sư Trung Hòa.

Ngoài ra, theo luật sư Tùng, đất chưa có sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Mua chung cư, tập thể chỉ có giấy viết tay có hợp pháp không?

Trả lời câu hỏi về việc mua nhà chung cư, tập thể chỉ có giấy viết tay, không có sổ đỏ và công chứng thì có hợp pháp hay không? Cả 2 vị luật sư đều nhất trí cho rằng tương tự như mua bán nhà đất, căn hộ chung cư hoặc tập thể đều thuộc loại hình bất động sản và cách thức mua bán hợp pháp giống nhau.

Như vậy, việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản kể cả là nhà chung cư hay nhà tập thể được phép chuyển nhượng thì việc không có công chứng là vi phạm về hình thức của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, nếu một trong các bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch đó thì việc mua bán này được công nhận, giao dịch có hiệu lực.

Luật sư Hoàng Văn Tùng cho hay rất nhiều vụ việc về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có rất nhiều hệ quả đáng buồn. Nhiều gia đình mất tiền mà vẫn không có đất để ở, có những người mất trắng tay.

“Điển hình là vụ việc tại Tòa án thành phố Hồ Chí Minh, bị đơn sau khi tuyên án đã có hành động tự tử. Như vậy, khi mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải thận trọng”, luật sư Tùng nói.

Vị luật sư này khuyến cáo người dân khi mua, bán nhà đất, bất động sản cần ghi nhớ các điều sau:

- Cần phải tìm hiểu rõ nguồn gốc đất, tính pháp lý của quyền sử dụng đất mà định mua đất

- Khi làm hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì phải có công chứng hoặc xác nhận của chính quyền địa phương.

- Tìm hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không rõ thì cần tìm đến tổ chức, cá nhân để được tư vấn cặn kẽ.