Vì sao doanh nghiệp "né" quỹ đất của các ngân hàng?

VietinBank chi nhánh TP.HCM vừa thông báo bán đấu giá 3 khoản nợ với giá khởi điểm gần 2.635 tỷ đồng, được đảm bảo bởi dự án 117 Nguyễn Đình Chiểu (P.6, Q.3, TP.HCM), được biết đến với tên thương mại là Léman Luxury Apartments, diện tích khu đất 4.268,5m². Chủ đầu tư của dự án là Phương Nam Land.

Giảm giá vẫn ế

Trước Vietinbank, nhiều ngân hàng (NH) khác rao bán các khoản nợ có tài sản đảm bảo là BĐS. Chẳng hạn, BIDV liên tục rao bán tài sản đảm bảo, từ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất, kho gạo… như khoản nợ của Công ty xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên thế chấp bằng dự án Kenton Node (Nhà Bè) với giá 4.063 tỷ đồng; 21 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có diện tích từ 196 - 6,333m² và 3 nhà kho lau bóng gạo có diện tích 7,900m² tại tỉnh Đồng Tháp…

Vietcombank cũng đang rao bán đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty Ngọc Mekong tại tỉnh Long An với diện tích sử dụng 143.178,3m² cùng nhà xưởng, máy móc thiết bị. Tổng giá khởi điểm của lượng tài sản trên là hơn 78 tỷ đồng. Một khối tài sản cũng khá lớn đang được nhà băng này phát mại là tài sản của Công ty sản xuất - thương mại NPV gồm nhà máy chế biến gạo tại An Giang với tổng diện tích 13.900m² và tài sản gắn liền với đất; giá khởi điểm gần 38 tỷ đồng.

Sacombank cũng thường xuyên rao bán các BĐS. Trong đó, giá trị lớn nhất là KCN Phong Phú, (Bình Chánh, TP.HCM) đã được rao bán từ nhiều năm nay. Mới đây, Sacombank tiếp tục thông báo đấu giá 10 lô đất KCN trị giá 4.050 tỷ đồng.

Các NH phát mãi tài sản nhằm mục đích thu hồi nợ, nhưng việc này không hề dễ dàng dù nhiều tài sản được rao bán đã nhiều lần… hạ giá. Chẳng hạn, với KCN Phong Phú, Sacombank tổ chức đấu giá 4 lần trong suốt 2 năm qua nhưng đến nay vẫn chưa thể bán được dù đã hạ giá, từ 9.000 tỷ còn 6.600 tỷ đồng. Một tài sản BĐS khác do Sacombank nắm giữ là 52.976m2 đất tại xã Tân Kiên (Bình Chánh, TP.HCM) thuộc sở hữu Công ty xây dựng Tiến Thắng cũng đấu giá đến 22 lần vẫn không ai mua...

BIDV cũng gặp khó khăn khi rao bán các khối tài sản của Công ty Thuận Thảo. Cụ thể, NH này đã lần thứ 11 rao bán khối tài sản đảm bảo gồm khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng và khu trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo. Giá khởi điểm của khối tài sản này là hơn 343,8 tỷ đồng, giảm phân nửa so với mức giá đưa ra hồi tháng 7/2019 là 650 tỷ đồng.

Sao phải né?

Có nhiều nguyên nhân để DN địa ốc không mặn với những dự án của NH. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land (thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) chia sẻ, về chiến lược đầu tư lâu dài, các DN lớn sẽ không đầu tư theo kiểu nhỏ lẻ mà phát triển một khu dân cư - khu đô thị mới, quy mô phải đủ lớn mới quy hoạch, xây dựng một cách đồng bộ, đầy đủ tiện ích. "Các tài sản BĐS thanh lý thường nhỏ lẻ, phù hợp với các DN nhỏ. Còn DN lớn sẽ lựa chọn những khu đất lớn vài chục tới vài trăm ha, phát triển trong vài chục năm.", bà Hương nói.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho biết, khi quyết định mua một dự án, DN phải tính toán hiệu quả về tài chính. Khi NH đưa ra giá bán cao, chắc chắn hiệu quả tài chính sẽ không tốt. Trong trường hợp NH đưa ra mức giá hợp lý, nhưng thị trường tại khu vực của dự án đó lại không đảm bảo cũng nên cân nhắc. "Ngoài ra, một yếu tố rất quan trọng nữa là vấn đề liên quan đến pháp lý. Sau khi đấu giá, phải bỏ 3 năm để làm pháp lý, chắc chắn sẽ lỗ. Khả năng tài chính của nhiều DN đang khó nên họ sẽ không mua những tài sản BĐS còn dính đến các yếu tố pháp lý chưa rõ ràng", ông Phúc cho biết.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định: "Quỹ đất mà NH rao bán thời gian qua dù lớn nhưng khi cầm cố, có thể chưa được đền bù đầy đủ, chưa ra được giấy phép xây dựng, cứ dở dở ương ương. Chưa kể có dự án chủ đầu tư cũ đã bán một phần, nếu mua, chủ mới phải xử lý nhiều chuyện phức tạp".