Xây nhà vượt diện tích sổ đỏ: Những rủi ro pháp lý cần biết

Câu hỏi: 

Bạn đọc Khánh Phương (Cửa Lò, Nghệ An) hỏi:

Trả lời:

Luật sư Cao Thanh Tâm - Giám đốc Công ty luật TNHH CTT Piper Việt Nam, Đoàn luật sư Hà Nội cho biết, sổ đỏ là tên gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tên gọi "sổ đỏ" xuất phát từ việc loại giấy chứng nhận này có bìa màu đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành trước đây được cấp cho cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức nhằm xác nhận quyền hợp pháp sử dụng đất. Đất dùng để xây dựng nhà ở sẽ có thông tin diện tích thể hiện rõ trong sổ đỏ.

"Như vậy, ta có thể hiểu xây nhà vượt quá diện tích trên sổ đỏ là xây dựng nhà cửa và các công trình liên quan vượt quá diện tích đất thổ cư ghi nhận trong sổ đỏ", luật sư Tâm phân tích.

Hành vi này vi phạm nguyên tắc sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5, Luật Đất đai năm 2024 và đồng thời cũng vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được nêu tại khoản 1 Điều 31, Luật Đất đai năm 2024 như sau:

Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất

Đúng mục đích sử dụng đất.

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, tuân thủ quy định về độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định khác của pháp luật có liên quan. 

"Như vậy việc xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật", luật sư Tâm nói.

Xây nhà vượt quá diện tích trên sổ đỏ bị phạt thế nào?

Theo quy định tại Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tùy theo từng loại đất và diện tích đất bị sử dụng sai mục đích sẽ có các mức xử phạt khác nhau. 

Tại khoản 3, Điều 8, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở trong địa giới hành chính cấp xã thì hình thức và mức phạt như sau:

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất ở trong địa giới hành chính cấp xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,02 héc ta;

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.

Khoản 2 Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở trong địa giới hành chính cấp xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,02 héc ta;

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.

Luật sư Tâm cho biết thêm: Ngoài mức phạt tiền áp dụng đối với từng loại đất nêu trên, người xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ghi trên sổ đỏ còn bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Nói cách khác, cá nhân vi phạm sẽ phải tháo dỡ phần công trình xây dựng vượt quá diện tích đất thổ cư được xác định trong sổ đỏ.

Có cách nào để không phải phá dỡ công trình xây dựng vi phạm không?

Để tránh việc phải tháo dỡ công trình vi phạm, người xây nhà ở vượt quá diện tích đất ghi trên sổ đỏ cần thực hiện thủ tục chuyển đổi phần diện tích đất ở vượt quá sang đất phi nông nghiệp.

Căn cứ Điều 227, Luật Đất đai 2024, Điều 44, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 1 hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

Trích đo địa chính thửa đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất);

Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.