Bán nhà trên giấy: Thị trường "chạy" xe hơi, luật... đi bộ đuổi theo

 Palm City, dự án có nhiều chủ đầu tư cùng đứng tên hiện chưa triển khai, nhưng đã nhận đặt cọc giữ chỗ. (Ảnh: I.T)

Không bảo vệ được người mua nhà

Danh sách được bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng cho đến cuối tháng 11, chỉ có 60 dự án. Đây là những dự án thỏa mãn hàng loạt tiêu chí khắt khe của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), trong đó quan trọng nhất là hai yếu tố: Đã hoàn thiện phần móng và có chứng thư bảo lãnh ngân hàng.

Thực tế có hàng trăm dự án đang mở bán rầm rộ ngoài thị trường, thậm chí đã bán “sạch sẽ” trước thời điểm công bố. Đơn cử như Opal Riverside và Opal Garden của Tập đoàn Đất Xanh đã bán hết cách đây nhiều tháng dù không có tên trong danh sách. Một môi giới cho biết, căn hộ tại dự án bán rất đắt hàng, hiện chênh lệch đã lên tới cả trăm triệu đồng.

Ngay cả dự án “khủng” của quỹ ngoại như khu đô thị Palm City (quận 2, TP.HCM) của Kepel Land (Singapore), dù chưa hề thi công cũng đã nhận tiền đặt chỗ rầm rộ từ giữa tháng 10. Khách hàng đã giao dịch thì phát hiện có sự chồng chéo phía chủ đầu tư khi có sự liên quan đến Công ty TNHH BĐS Trần Thái và Công ty cổ phần Tiến Phước. Sau khi thấy dự án không có tên trong danh sách được bán, nhiều hộ đặt cọc qua pháp nhân nội nhưng khi đòi lại tiền thì lại được hướng dẫn phải chờ sự đồng ý từ phía chủ đầu tư tại… Singapore.

Ngay trong danh sách được phép bán cũng có chuyện “lạ lùng”. Đơn cử như  Dự án Khu dân cư CityLand Z751 - Khu A, Gò Vấp của Công ty TNHH Đầu Tư Địa ốc Thành phố (Cityland) đang tranh chấp. Các hộ dân khiếu nại dự án lấy phần đất sử dụng làm cống thoát nước mà họ góp tiền xây dựng trước đây. Chủ đầu tư Cityland quay sang kiện ngược các hộ dân ra tòa vì hành vi chiếm dụng đất. Tranh chấp nhằng nhịt chưa giải quyết, dự án vẫn lọt vào danh sách của sở.

“Có một thực tế là luật gần như chưa bảo vệ được người mua nhà. Các chủ đầu tư vẫn đua nhau lách luật huy động tiền của dân dù chưa đủ điều kiện bán” - Luật sư Trần Quang Thắng, Giám đốc Công ty luật Quốc tế và Cộng sự phân tích.

Hiểu theo tinh thần của luật, khi chưa xong móng, dự án không được phép huy động bất cứ khoản tiền nào của người mua nhà. Đặc biệt là các dự án đang có tranh chấp. Luật dù quy định chặt chẽ nhưng thiếu tính kiểm soát trên thực tế, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi các dự án xảy ra sự cố.

Thị trường đi... xe hơi, luật đi... bộ

Không chỉ dự án, ngay cả với người đầu tư cũng “nhờn luật” khi bất chấp các rủi ro để săn căn hộ. Đơn cử như dự án Centana Thủ Thiêm chưa được phép mở bán, nhưng doanh nghiệp làm “lễ ra mắt” nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc, quy tụ hàng nghìn người chen chân tìm cơ hội.

"Dự án đắc địa khả năng sinh lời cao nên cố gắng tìm suất. Giấy phép thì ông nào cũng giống ông nào. Không có trước thì có sau, miễn sao tiêu thụ tốt” - một nhà đầu tư hăm hở.

Phối cảnh dự án Centana Thủ Thiêm. (Ảnh: I.T)

“Muốn làm đúng nhưng nhiêu khê, mất quá nhiều thời gian nên đành phải tiền trảm hậu tấu” - chủ một doanh nghiệp địa ốc thẳng thắn nói. Theo quy trình, có khi mất đến nửa năm mới được cấp giấy phép. Doanh nghiệp hàng trăm lao động, chờ đợi mất rất nhiều chi phí. Quan trọng nhất là lỡ thời cơ thị trường. Khi có phép thì thị trường hết sôi động. Khi đó, có giấy phép cũng không bán được.

Lý giải về việc doanh nghiệp ồ ạt xé rào “bán chui” dự án, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Nguyễn Văn Đực ví von: Thị trường đang chạy xe hơi, luật quản lý theo kiểu… đi bộ. Theo ông Đực, luật quản lý quá “rắn” với những điều kiện ngặt nghèo không những không quản được mà buộc doanh nghiệp phải “lách”.

Ví dụ như điều kiện hoàn thành móng mới được mở bán. Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng công nghệ kỹ thuật hiện đại nên chỉ cần hoàn thiện một phần móng thì nên cho phép bán. Buộc doanh nghiệp phải hoàn thành phần móng là hơi cứng nhắc. Đặc biệt là doanh nghiệp có tiềm lực và danh tiếng. Việc phải chờ đợi, mất thời cơ thị trường thì thiệt hại là không nhỏ. “Cần nhất là thay đổi tư duy làm luật để bắt kịp thực tế. Chứ với những quy định “hà khắc” như hiện tại, khó cho doanh nghiệp vô cùng. Nói thật, bản thân tôi vào hoàn cảnh như vậy, tôi cũng lách” - ông Đực nói.