Căn hộ trung cấp chiếm lĩnh thị trường địa ốc, “ngôi vương” chưa trọn vẹn

  Phân khúc căn hộ trung bình đang dẫn dắt thị trường địa ốc

Ra mắt là… cháy hàng

Một tín hiệu tích cực của thị trường địa ốc trong những tháng gần đây là sự ra đời của hàng loạt dự án căn hộ trung bình giá trên dưới 1 tỷ đồng ở hầu hết các khu vực “điểm nóng”. Tại khu Đông Sài Gòn, từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ mới từ các dự án như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá chỉ khoảng 1,3 tỷ/căn hộ 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng khách hàng đặt mua hơn 700 chỉ sau chưa đầy một tháng công bố.

Khu Tây Sài Gòn có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo với mức giá dưới 1 tỷ/căn. Tuy nhiên, đa phần các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm tỷ lệ không đáng kể. Dự án hiếm hoi có phần lớn căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỷ là Heaven Riverview đã giao dịch gần hết block đầu tiên. Hiện tại, block mới Heaven Cityview vẫn trong giai đoạn nhận giữ chỗ, chưa mở bán chính thức. Dự kiến, trong quý 3.2017, khu Bắc Sài Gòn sẽ đón nhận nguồn cung mới từ dự án Contentment Plaza, số lượng 1.174 căn hộ, giá khoảng 1 tỷ/căn. Đây là dự án có quy mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trong tầm giá đang khan hiếm.

Đầu tháng 7/2017, một dự án thương mại với hơn 200 căn hộ chủ yếu ở mức giá dưới 1 tỷ, tại quận 12, đã mở bán thành công 100%, chỉ sau 3 tuần công bố. Cũng tại khu vực này, dự án nhà ở xã hội giá rẻ Zen Tower cũng ghi nhận lượng khách hàng đăng ký mua vượt quá số lượng căn hộ, chỉ sau một thời gian ngắn.

Phân khúc trung bình cũng đã đón nhận thông tin hứng khởi từ tập đoàn Vingroup với việc công bố dự án mang thương hiệu VinCity tại quận 9 quy mô gần 300 ha. Với mức giá chỉ từ 700 triệu/căn, đây là những dự án khủng, có thể thay đổi tương quan cung cầu. Theo các chuyên gia đầu ngành, việc phân khúc trung bình vươn lên thống lĩnh thị trường địa ốc là tất yếu. Khi căn hộ cao cấp đang dội hàng và nhà đầu tư thứ cấp “chùn tay”, thị trường dần quay về giá trị thật. Tuy nhiên, so với nguồn cầu “khủng”, nguồn cung của phân khúc này vẫn chưa đáp ứng được như kỳ vọng. Cơ hội sở hữu nhà vẫn quá tầm tay của đại bộ phận người dân.

Nhiều dự án căn hộ trung bình bung hàng nhưng vẫn chưa thấm tháp so với nguồn cầu khổng lồ

Yếu tố Win – Win

“Nhiều lý do khiến các chủ đầu tư chưa mặn mà về phân khúc nhà ở trung bình. Trong đó, tỷ suất lợi nhuận là yếu tố hàng đầu” – chủ một DN cho biết. Phân khúc này chỉ hấp dẫn các DN tầm thấp. Đối với các DN lớn hoặc tập đoàn, sau một thời gian chạy đua căn hộ cao cấp dẫn đến phát triển nóng thì cần lợi nhuận cao để xoay vốn dễ. Sức ép này khiến họ khó có thể quay lại phân khúc bình dân. Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Nguyễn Văn Đực thì cho rằng, muốn làm phân khúc trung bình, DN cần hướng đến lâu bền thay vì chạy theo lợi nhuận. Trong bối cảnh thị trường địa ốc im ắng, DN cũng cần hy sinh lợi nhuận để nhắm vào nguồn cầu thật, phát triển lâu dài.

Còn theo ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát, người mua nhà cũng phải hiểu hơn về bối cảnh thị trường. Vì nếu cứ mặc định nhà ở trung bình phải có giá 1 tỷ đồng thì không còn phù hợp. Khoảng hai năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ. Theo ông, lạm phát cộng dồn qua các năm khiến giá đã tăng. Thứ hai là nhiều DN tranh thủ lúc thị trường tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Kỳ vọng về lợi nhuận của DN khi thị trường tốt cũng cao hơn, nên mức giá bán ra sẽ cao hơn thời điểm thị trường trầm lắng.

Ông Lê Sỹ Nam, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại, cho biết ngay như quận 8, nơi được xem là có mặt bằng giá khá rẻ, nhưng khảo sát khoảng 10 dự án trong khu vực, mức giá phổ biến là trên 20 triệu/m², thậm chí có dự án giá lên đến 30 triệu/m². Mức giá từ 15 triệu đồng/m² như Heaven Riverview chỉ là cá biệt, do quỹ đất rẻ được chủ đầu tư gom từ 10 năm trước và dự án không vay ngân hàng.

“Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với DN, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Hiện tại, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hành lang pháp lý”, ông Nam chia sẻ.