Gió đã đổi chiều trong thị trường căn hộ

Hấp lực thị trường căn hộ đang đổ dồn về phía căn hộ vừa túi tiền

Người ăn không hết

Như dự đoán của hàng loạt chuyên gia BĐS, nhà ở vừa túi tiền sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường căn hộ năm 2017. Tính từ đầu năm, hầu hết dự án mới thành lập đều thuộc phân khúc này, trong khi dự án cao cấp chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Nhà ở vừa giá nhưng có chất lượng cao được phát triển mạnh bởi một số chủ đầu tư uy tín, đang là điểm sáng trong bức tranh thị trường BĐS TP.HCM.

Có thể kể đến dự án Him Lam Phú An (quận 9) bán hết vèo 236/238 căn hộ Block D chỉ sau 2 giờ mở bán, tỷ lệ giao dịch lên đến 99.2%. Quá nửa số khách hàng là những người “vồ hụt” căn hộ sau các lần mở bán trước. Chủ đầu tư Himlam Land cho biết, sau 3 đợt mở bán, 3 Block A,C,D được bán hết và hiện tại dự án chỉ còn lại 308 căn Block B. Đợt công bố mở bán cuối cùng có thể sẽ phải tổ chức sớm hơn dự kiến để đáp ứng nhu cầu quá lớn của khách hàng. Himlam Land là chủ đầu tư tiên phong xây lên mới bán, đánh trúng nhu cầu của người cần an cư.

Tương tự, lễ mở bán Dream Home Palace (quận 8) thu hút hơn 1.000 khách hàng đã đặt mua trước đó và quan tâm đến tham dự. Ngay trong ngày mở bán, 350 căn hộ đã có chủ. Cũng tại dự án này, lễ mở bán giai đoạn 1 cũng tiêu thụ hết 450 căn hộ được bán.

Hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền khác cũng tạo được thanh khoản vô cùng ấn tượng trong thời gian qua, đơn cử như Moonlight, I-Home, Sai Gon Skyway… Theo ông Nguyễn Văn Tùng, Phó Tổng Giám Đốc công ty DKRS, nhu cầu căn hộ vừa túi tiền rất lớn, trong khi nguồn cung đang ngày càng khan hiếm. Sản phẩm tốt, giá vừa túi tiền, nhiều tiện ích cộng với uy tín của chủ đầu tư đang được người mua săn đón.

Kẻ lần không ra

Trái ngược với nhà ở vừa túi tiền, phân khúc căn hộ cao cấp đang “đứng hình” với tỷ lệ tiêu thụ thấp và rất hiếm dự án mới chào hàng thị trường BĐS. Hàng loạt chủ đầu tư đang rao giảm giá căn hộ. Ví dụ như The One Saigon (Q.1) sau khi giảm giá cuối năm 2016 nhưng không bán được hàng, tiếp tục công bố giảm sâu xuống còn 82 – 92 triệu đồng/m2 so với giá ban đầu 110 – 120 triệu đồng/m2.

Không chỉ chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp cũng đang ồ ạt tháo hàng. Thông tin rao bán xuất hiện nhan nhản khắp nơi. Căn hộ Dream Home Residence (Gò Vấp) sắp vào thời điểm bàn giao, cuối năm 2016 còn chào giá thấp nhất 1,3 tỷ/căn nay khá nhiều tin rao với tầm 1,2 tỷ/căn cùng diện tích. Dự án Sky 9 (tên cũ là First Home Khang Việt) nhiều suất đầu tư căn hộ giá từ 1,5 tỷ/căn đã giảm xuống 1,3 tỷ/căn, gần về với mức giá khởi điểm. Căn hộ Angia Skyline từng được chào bán với mức giá từ 1,7 tỷ đồng/căn hiện khá nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán ra với mức 1,5 tỷ/căn cùng diện tích. Một số dự án nhà bình dân khác như Sunview Town (Thủ Đức), Melody Residences (Tân Phú), An Gia Star (Bình Tân), 9 View Apartment (quận 9)… đang chào bán tràn lan với các mức giá khác nhau, chủ yếu là giữ nguyên mức giá của năm 2016 hoặc giảm nhẹ từ 5-7%.

Dự án giá vừa túi tiền, tiện ích tốt đang dẫn dắt thị trường BĐS

Nhiều nhà đầu tư khác đang “mắc cạn” ở nhiều dự án do không thoát được hàng vì cơ cấu giá quá cao trong bối cảnh thị trường khá ảm đạm. Ông T. một dân “lướt sóng” chuyên nghiệp săn được suất đặt cọc ở một dự án rất hot ở Bình Thạnh. Tuy nhiên, đến khi mở bán, chủ đầu tư cơ cấu mức giá “siêu tưởng” lên đến hơn 40 triệu đồng/m2 khiến người mua thật choáng váng. “Những dự án được săn đón không có nghĩa là thanh khoản tốt khi giá quá cao. Không những không kiếm được lời, ngay cả việc thoát hàng cắt lỗ ở thời điểm hiện tại cũng là rất khó”- ông T. nói và cho biết, nhiều nhà đầu tư đang lỗ hàng trăm triệu đồng trong vòng vài tháng đầu năm.

Ông Nguyễn Huy Vũ, CEO Bản Việt Land cho rằng, thị trường hiện tại đã qua những đợt “sóng lớn” nên khó kiếm lợi nhuận. Nhà đầu tư nào ôm lượng hàng càng lớn thì càng khó thoát hàng. Tuy nhiên, việc giảm giá này không có nghĩa là thua lỗ. Vì sau mỗi đợt bán, chủ đầu tư thường cơ cấu giá cao lên. Nhà đầu tư thứ cấp thông báo giảm giá tức là cắt bớt phần chênh giá này, giá trị bán ra vẫn không thấp hơn giá gốc. Tức là dân lướt sóng đang mong… huề vốn.

“Hiện tượng giảm giá sẽ vẫn còn xảy ra ở phân khúc này vì thanh khoản hiện tại của thị trường là không tốt. Các chủ đầu tư kéo giãn khoảng cách giữa các đợt mở bán khiến thị trường càng có vẻ im ắng. Có thể nhận thấy sức ép lớn đang đè nặng lên phân khúc căn hộ cao cấp nhưng chưa thể xảy ra bong bóng. Điều này chỉ xảy ra khi tỉ lệ cung cầu lên đến 70/30. Tỷ lệ hiện tại vẫn là 50/50”- ông Vũ nhận định.