Cấp sổ đỏ cho Condotel không đúng quy định khiến nhà đầu tư hoang mang

Nhiều địa phương tự “sáng tác” khái niệm cho Condotel

Tại hội thảo Hội thảo “Pháp lý cho condotel” tổ chức tại TP.HCM sáng 17/12, hầu hết chuyên gia đều nhận định tuy "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng Condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... 

Hiện nay chưa có dự án Condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ Condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.

Đại diện Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT cùng các chuyên gia tham dự hội thảo.

Với góc độ là cơ quan quản lý, ông Mai Văn Phấn – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình Condodel.

Theo ông Phấn, trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng dụng đất không có quy định về Condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm Condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.

Đại diện Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai giải thích, Condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho Condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, Điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại điều 104 Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.

Ông Mai Văn Phấn – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường).

"Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục than phiền thiếu pháp lý?", Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai nhấn mạnh.

Cũng theo ông Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là TP.Đà Nẵng và tỉnh Bình Định. Hai địa phương này “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang. 

"Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật" - ông Phấn lý giải.

Cần bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư Condotel

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, cho đến nay không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho Condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng. Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể bao gồm đến 4 loại hình lưu trú gồm khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), loại hình thứ hai là căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao 2 tầng trở lên, thứ ba là biệt thự du lịch, thứ tư là nhà phố du lịch. Bốn loại hình này thì trong đó có 3 loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự là gọi chung Condotel. Condotel là hình thức sở hữu chung theo phần. Vì vậy cần có khung pháp lý quản lý riêng biệt cho phù hợp. Đây là một loại hình cơ sở lưu trú cần thiết để phát triển ngành du lịch.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, vấn đề hiện nay là bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp ra sao trước các rủi ro về pháp lý? Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ năm 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài); tháng 3/2019, Công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng)...  HoREA kiến nghị: Nếu cấp lại sổ đỏ có thời hạn thì phải cấp luôn cho người mua là 50 năm chứ không trừ đi vì sẽ thiệt thòi cho họ. Bởi trong luật Đất đai, Nghị định 43 đều có nói công trình xây dựng các thành phần trong dự án có thể được cấp sổ đỏ cho từng thành phần.

“Chúng tôi đề nghị được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ Condotel cho chủ đầu tư dự án, sau đó nhà đầu tư thứ cấp mua được sang tên...”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Ông Châu cho rằng, không cần phải có luật mới nhưng cần bổ sung một số nội dung vẫn giải quyết được câu chuyện về Condotel. Đó là điều kiện huy động vốn đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng; Vì vậy cần bổ sung khi bán các bất động sản hình thành trong tương lai nói chung, gồm Condotel đều phải có bảo lãnh của ngân hàng. Quan trọng nhất là ở Việt Nam, chủ đầu tư bán Condotel là không trái pháp luật. Luật đầu tư quy định doanh nghiệp được phép làm những gì luật không cấm. Như vậy các căn hộ trong dự án thì được phép bán nhưng luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ trong dự án này.