Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Cần tránh tình trạng "mạnh ai nấy làm"

Thưa ông, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội có phải là giải pháp "một mũi tên trúng hai đích", vừa giải quyết tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang, vừa thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội?

Trong bối cảnh Chính phủ cùng các Bộ, ngành đang thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp", tuy nhiên, việc triển khai mục tiêu này đang gặp nhiều khó khăn. Do đó, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội như là một giải pháp tình thế trong thời điểm hiện nay.

Lâu nay, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM thường có những dự án giao thông, công trình lớn thì cần phải giải tỏa, đền bù cho người dân, cho nên cần có nhà ở tái định cư. Trong đó, khi người dân bị thu hồi đất sẽ được quyền lựa chọn nhà ở tái định cư hoặc tiền đền bù. Do đó, muốn đảm bảo việc đền bù nhanh chóng thì các thành phố phải có sẵn quỹ nhà tái định cư.

Tại Hà Nội, hàng loạt nhà tái định cư được triển khai xây dựng từ những vị trí đẹp, tới những vị trí xa trung tâm cũng có. Đơn xử, tại quận Cầu Giấy, khu nhà tái định cư ở Duy Tân xây dựng trên "đất vàng", cao 10 tầng, quy mô bề thế, nhưng hơn 10 năm nay vẫn không đưa vào sử dụng được.

Cùng với đó, các dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn bởi quỹ đất và việc thu hút doanh nghiệp triển khai. Việc chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội vừa tiết kiệm đất đai vừa tiết kiệm nguồn lực sẵn có. Đây cũng là giải pháp tạo thêm nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp trong giai đoạn giá nhà đang tăng cao.

Do đó, tôi đồng tình và ủng hộ chủ trương này trong bối cảnh hiện nay. Chủ trương chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội vừa giải quyết hàng loạt tòa nhà tái định cư bỏ hoang, vừa tạo thêm nguồn cung cho nhà ở xã hội.

Thưa ông, nguyên nhân nào khiến việc hàng loạt nhà tái định cư sau khi triển khai xây dựng lại bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả, gây lãng phí quỹ đất trong suốt thời gian qua?

Hàng loạt trường hợp nhà tái định cư bỏ hoang trong thời gian qua do cách quản lý và quy hoạch không tốt. Thời điểm thành phố còn quỹ đất trong khi yêu cầu phải làm nhà tái định cư để đền bù cho các trường hợp bị thu hồi đất để làm các dự án lớn. Việc thực hiện không được tính toán quy hoạch bài bản, thiếu tầm nhìn dài hạn, "mạnh ai nấy làm" thì đó là nguyên nhân chính dẫn đến các dự án bỏ hoang.

Không chỉ nhà tái định cư, dự án nhà cho sinh viên như dự án khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp với 10 tòa nhà (dự án cũng được chuyển công năng sang nhà ở xã hội) hiện chỉ có số ít sinh viên sử dụng còn nhiều tòa cũng trong trạng thái bỏ hoang, xuống cấp. Nguyên nhân bởi do không tính toán nhu cầu ở của sinh viên. Trước khi xây dựng, cần làm việc với các trường, lấy ý kiến sinh viên, hay điều tra xã hội học. Tuy nhiên, do thiếu tính toán khoa học nên dự án với nhiều tòa nhà bỏ hoang hơn 10 năm nay.

Đây là ví dụ điển hình cho việc thiếu tầm nhìn quy hoạch, khảo sát nhu cầu thực tế nên dẫn đến việc các dự án của Nhà nước xây dựng xong lại bỏ hoang, không mang lại hiệu quả.

Hàng loạt tòa nhà tái định cư bỏ hoang, xuống cấp nhiều năm cũng là trở ngại lớn trong việc chuyển đổi. Vậy theo ông cần có giải pháp nào để thu hút người dân đón nhận những căn nhà ở xã hội sau khi chuyển đổi công năng?

Việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội cần phải có phương án sửa chữa, duy tu nên không tránh khỏi việc phát sinh kinh phí. Việc chuyển đổi trên giấy tờ thì không khó nhưng thực tế phải đáp ứng yêu cầu mới, nhu cầu của người dân. Điều này cần có sự tính toán phù hợp để tránh việc đội kinh phí lên quá lớn.

Tiếp đó, khi chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phải chỉnh trang đường xã, điện nước, các dịch vụ để phù hợp. Tại mỗi khu vực, những căn hộ cần sử dụng phải làm rõ số lượng, loại căn hộ,… chứ không thể chỗ nào cũng làm giống chỗ nào. Đến khi chuyển đổi công năng hay xây các dự án mới rồi lại gặp trường hợp không có người sử dụng. Bên cạnh đó, cần phải khảo sát, kiểm định chất lượng những tòa nhà tái định cư khi chuyển đổi xem còn đủ chất lượng để sử dụng hay không, thời hạn sử dụng còn được bao nhiêu để tính toán.

Tâm lý người dân đa số họ không thích nhà tái định cư bởi chất lượng không bằng nhà thương mại cùng với việc nhiều nhà xây dựng từ lâu nên đều đã xuống cấp. Do đó, việc quan trọng là các cơ quan chức năng phải khảo sát nhu cầu người sử dụng nhà ở xã hội tại từng khu vực, từ đó, sẽ có phương án sửa chữa, duy tu các tòa nhà.

Trong đó, việc chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội không phải là chuyển toàn bộ. Tùy từng khu vực, số lượng nhà tái định cư chuyển đổi sẽ khác. Những nơi nào thiếu thì tính phương án xây mới, còn số lượng vượt quá nhu cầu thì chuyển một phần.

Một vấn đề mà nhiều doanh nghiệp lo ngại khi chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội đó là tính giá bán, bởi cơ cấu hình thành giá thành nhà ở 2 loại hình khác nhau nên có thể giá bán cũng khác nhau. Thưa ông, cơ quan Bộ, ngành cần có phương án nào để giải quyết vướng mắc này?

Việc tính giá bán nhà ở xã hội sau khi chuyển đổi từ nhà tái định cư thì Bộ Xây dựng đã có cơ quan có thể thực hiện được công việc này như: Viện kinh tế xây dựng. Đơn vị này có chức năng tính toán giá bán sao cho phù hợp với thị trường, mức giá đưa ra đảm bảo không để ảnh hưởng quyền và lợi ích của Nhà nước cho đến người dân và doanh nghiệp.

Việc tính toán giá bán khi chuyển đổi công năng nhà ở cũng cần dựa trên các yếu tố khoa học, quy định pháp luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… Từ những quy định này thì Viện Kinh tế Xây dựng của Bộ Xây dựng sẽ đưa ra mức giá phù hợp, giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp. Khi chủ trương chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội được thực hiện thì cơ quan Nhà nước sẽ là đơn vị trọng tài đứng ra đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội đã được đưa vào Luật Nhà ở 2023, tuy nhiên lại chưa có Nghị định hướng dẫn cụ thể. Ông có kiến nghị giải pháp nào để việc chuyển đổi công năng nhà ở phát huy hiệu quả?

Đầu tiên, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phải phù hợp với các tiêu chuẩn thiết kế. Với nhà tái định cư khi xây dựng sẽ có quy chuẩn thiết kế, chất lượng, diện tích, hình thức khác với nhà ở xã hội. Cụ thể, về quy chuẩn nhà ở xã hội có giới hạn diện tích tối thiểu 25m2 và tối đa 70m2. Trong khi đó, nhà ở tái định cư thường có các căn hộ diện tích lớn trên 70m2 chiếm đa số, nhằm đáp ứng nhu cầu những hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống. Do đó, nếu chuyển đổi thì cần phải đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, quy định về nhà ở xã hội trong luật.

Tiếp đến, các dự án tái định cư xây dựng tại những vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì hiện nay vẫn có người dân ở. Còn những tòa nhà tái định cư bỏ hoang thì thường ở những nơi có điều kiện đô thị không tốt, hạ tầng cơ sở không đáp ứng, chất lượng thấp. Để việc chuyển đổi công năng phát huy hiệu quả, các cơ quan chức năng cần phải xem xét và tính toán kỹ lưỡng.

Ví dụ, tại quận Cầu Giấy hay các vị trí "đất vàng" mà chưa sử dụng, bỏ hoang thì cần phải kiểm tra công tác cải tạo, bảo dưỡng ra sao để phù hợp với nhu cầu của người dân. Hay những vị trí khác nếu chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội cũng cần phải tính toán làm sao để phù hợp với khu vực dân cư tại đó, chứ không thể đưa người từ phía bắc thành phố xuống phía nam.

Trong đó, phải phân định riêng từng khu vực, phải khảo sát xem xét nhu cầu về nhà ở xã hội cho từng khu vực như: khu công nghiệp, khu sinh viên,… Có nghĩa là, phải biết nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội chiếm bao nhiêu để căn cứ từ khảo sát đó, rồi có phương án chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội phù hợp với người dân.

Về phía Bộ Xây dựng phải đưa ra các nguyên tắc, chủ trương, hướng dẫn cụ thể, cần yêu cầu các địa phương khảo sát, báo cáo nhu cầu sử dụng để có tính toán về phương án chuyển đổi công năng. Đồng thời ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết liên quan đến vấn đề diện tích căn hộ, cũng như các quy chuẩn khác giữa nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội.

Xin trân trọng cảm ơn ông!