Giá bán thứ cấp nhiều phân khúc bất động sản ở TP.HCM tiếp tục giảm

Giá bất động sản diễn biến trái chiều

6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng lân cận đang chịu nhiều ảnh hưởng dịch bệnh, nguồn vốn tín dụng cùng điểm nghẽn pháp lý. Điều này khiến nguồn cung thị trường khan hiếm khi doanh nghiệp không thể phát triển dự án mới.

Chính vì nguồn cung mới "nhỏ giọt", bất động sản TP.HCM đang diễn ra thực trạng giá nhà ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Theo đó, giá bán sơ cấp vẫn đang tiếp tục lao thang, ngày càng vượt quá tầm với của người lao động. Trong khi đó, giá nhà thứ cấp lại có xu hướng hạ nhiệt, liên tục giảm giá.

Báo cáo bất bộng sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tháng 5/2023 của DKRA Group, một số phân khúc vẫn đang có giá bán thứ cấp giảm mạnh. Theo đó, nguồn cung mới đất nền trong tháng 5/2023 đạt mức cao nhất trong 5 tháng qua, tăng 2,1 lần so với tháng trước, tuy nhiên giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng tiêu thụ đất nền ở mức rất thấp, giảm 79% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2. Thanh khoản thị trường vẫn chưa đạt nhiều tín hiệu tích cực.

Đáng chú ý, dự án mở bán trong tháng 5/2023 có mức giá tăng 4% - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian cách nhau 5 - 7 tháng). Trong khi đó, thị trường thứ cấp có mức giảm trung bình 2% - 10% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ, nguồn cung mới căn hộ trong tháng 5/2023 ghi nhận sụt giảm mạnh 95% so với cùng kỳ. Sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng.

Mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý,... Số lượng các giao dịch chào bán "cắt lỗ" thứ cấp giảm mạnh, phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án trong tháng.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự nhà phố nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng 5/2023 sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 93% và 99%. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, chỉ tương ứng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sản phẩm tồn kho được mở bán lại trong tháng 5/2023 không biến động so với lần mở bán trước đó. 

Điều đáng nói, giá thứ cấp biệt thự, nhà phố tiếp tục đà giảm 5% - 10% so với thời điểm đầu năm, tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Cơ hội cho nhà đầu tư săn bất động sản giá hợp lí

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA cho hay sự tăng giá trên thị trường sơ cấp đến từ nguyên nhân các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp sụt giảm giá bán là do các nhà đầu tư mua đi bán lại có sử dụng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn về dòng tiền. Hoặc, các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư, tránh tình trạng bị chôn vốn quá lâu. Hiện tại, đà giảm giá nhà trên thị trường thứ cấp dao động ở biên độ dưới 10%.

Theo các chuyên gia, thị trường nhà ở sơ cấp với giá bán leo thang cùng tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn do điểm nghẽn pháp lý đã giảm sức hút với nhà đầu tư. Người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp, những dự án đã đưa vào sử dụng.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá, thị trường hiện nay đang thiếu hụt nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. Điều này buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp.

Bà Trần Thị Hương (nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) cho biết trong bối cảnh kinh tế suy thoái, thị trường sơ cấp với giá "ngất ngưỡng" đang tiềm ẩn nguy cơ rủi ro nhà đầu tư. Bên cạnh đó, vì giá bán cao, tiến độ xây dựng lâu nên khả năng thu lợi nhuận thấp. Vì vậy, bà Hương cho biết thời gian qua mình đã tập trung vào thị trường bất động sản thứ cấp, đặc biệt là ưu tiên các sản phẩm căn hộ đã có sổ hồng.

Trường hợp khác, anh Thanh Minh (35 tuổi) cho biết bản thân đang có như cầu mua căn hộ để ở nên ưu tiên các dự án đầy đủ pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín để xuống tiền. Thời gian qua, nhiều sản phẩm thứ cấp đang có xu hướng giảm giá đã tạo cơ hội cho anh tiếp cận sản phẩm xây sẵn, giá hợp lí.