Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn: Quyền quyết định nên thuộc về nhà đầu tư

Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn phát sinh vướng mắc

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại điều 60 có quy định "các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới". Có 2 phương án được đưa ra. Trong đó, phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Dự thảo quy định yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản. Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Bên cạnh đó, hiện có tình trạng các sàn lũng đoạn thị trường thành mua sỉ, bán lẻ. Theo đó, sàn bất động sản mua cả một tầng chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, tạo nguồn khan giả để đẩy giá lên cao khiến giá thị trường do các sàn quyết định.

Thực trạng đã được Bộ Xây dựng chỉ ra rằng một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn "chụp giật", không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng. Thị trường có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", "thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, khi cắt đứt khâu bán hàng, chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người "làm thuê trở lại" cho "ông môi giới" và sàn giao dịch bất động sản nếu bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Do đó, chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Đề xuất bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

Thực tế hiện nay, một số chuyên gia cho biết môi giới bất động sản hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ "phục vụ" cho bên bán, bên mua hoặc phục vụ cả 2 và được trả phí. Bản thân người môi giới bất động sản, sàn cũng phải tự chứng minh năng lực, uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư chọn thuê thực hiện dịch vụ.

Với quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn được đưa ra trong dự thảo, một số chủ đầu tư cho rằng họ luôn tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định. Tuy nhiên, không loại trừ các chủ đầu tư tìm cách hợp thức hóa các sàn, mở và biến các sàn giao dịch thành của riêng để giao dịch một cách thuận lợi.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu "tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua phải giao dịch bất động sản thông qua sàn". Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường.

"Mặc dù các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, nhưng quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Một số doanh nghiệp đề nghị ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành và trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư", đại diện VCCI nhấn mạnh.

Đại diện VCCI cũng cho rằng quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cần xem lại, bởi khoản 4 Điều 63 dự thảo quy định, sàn giao dịch môi giới bất động sản có thể hoạt động theo hình thức trực tiếp, sàn điện tử. Như vậy, trụ sở sàn giao dịch không phải là yếu tố bắt buộc trong hoạt động này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản. Trong khi đó, từ vai trò "làm thuê", chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, sàn giao dịch sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản.

"Việc quy định mua bán phải qua sàn không phù hợp và không thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản", ông Châu nhận định.

Về mặt pháp lý, một số luật sư cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào. Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch, đây chính là hành động "bóp nghẹt" các chủ đầu tư. Điều này chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 đang quy định.