Giao dịch bất động sản thông qua sàn: Cần luật hóa để ngăn chặn lừa đảo khi giao dịch

Giao dịch bất động sản thông qua sàn tổ chức lại thị trường minh bạch hơn

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới đáng chú ý liên quan đến sàn giao dịch cũng như môi giới bất động sản. Cụ thể, Điều 60, Mục 2, Chương 7 của Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản. Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án.

Phương án 1 là, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản. Phương án 2 là, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định những mặt tích cực nếu bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch giúp quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo. Ngoài ra, còn chống thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phụ trách Khu vực miền Trung cho rằng giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả và minh bạch hơn, khắc phục các khiếm khuyết vốn có của thị trường.

"Việc bán sản phẩm bất động sản thông qua sàn thực tế không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Chi phí để đảm bảo tiêu chuẩn, minh bạch cho người mua hàng là chi phí cần thiết, không thể nói là chi phí bất hợp lý. Đây là chi phí các chủ đầu tư có uy tín và có năng lực từ trước tới nay vẫn phải bỏ ra để phục vụ khách hàng của mình và tăng uy tín cho mình. Việc tạo ra một cơ chế chung như giao dịch qua sàn sẽ làm chi phí này được sử dụng hiệu quả hơn", ông Bình nhận định.

Nhiều ý kiến đồng tình bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn

Theo các chuyên gia, thực tế là hiện nay, dù không quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn giao dịch, nhưng hoạt động bán hàng của chủ đầu tư, trên thị trường trong giai đoạn vừa qua vẫn diễn ra chủ yếu qua sàn.

Theo thống kê, trên 90% giao dịch tại các dự án được bán là thông qua các sàn giao dịch và công ty môi giới bất động sản. Các sàn giao dịch, công ty môi giới chính là người tìm kiếm khách hàng, đưa sản phẩm đến tay khách hàng một cách hiệu quả nhất nhờ sự chuyên môn hóa và tập trung. Đã có nhiều chủ đầu tư là các tập đoàn lớn, có nguồn nhân lực, vật lực dồi dào từng tự triển khai bán hàng nhưng không đem lại hiệu quả.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho rằng không phải khách hàng nào cũng có năng lực đánh giá dự án, kiểm tra quy hoạch, rà soát pháp lý để chọn được dự án chuẩn chỉnh. Đó là lý do cần giao dịch bất động sản thông qua sàn, sàn giao dịch sẽ thay khách hàng kiểm tra, rà soát dự án một cách chuyên nghiệp, chính xác. Từ những ghi nhận về pháp lý, khách hàng sẽ được bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra.

"Nếu quy định này được thông qua, quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Các dự bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch, buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo", ông Đính nhận định.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận khi luật hóa quy định này, các sàn giao dịch buộc phải nâng cao năng lực, phải đăng ký hoạt động rõ ràng, đủ kiến thức chuyên môn để làm tốt vai trò của mình. Đồng thời, các môi giới tự do sẽ không có điều kiện để hoạt động thiếu chuyên nghiệp, lừa khách hàng, thay vào đó, phải gắn với các tổ chức cụ thể.

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản tỉnh Khánh Hòa cũng cho rằng giao dịch bất động sản thông qua sàn của Dự thảo Luật là giải pháp để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Môi giới có thể dùng mạng xã hội để tiếp thị là những kênh mà cơ quan chức năng không quản lý được nên bắt buộc phải thông qua sàn.

"Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang tồn tại nhiều lỗ hổng lớn, trong đó có việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn đã lách luật bằng nhiều cách huy động vốn như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, đặt cọc thiện chí… Việc lạm dụng này qua mặt cơ quan quản lý Nhà nước không có cơ sở để xử lý dẫn đến sự khiếu kiện khiếu nại xảy ra rất nhiều trong thời gian qua", ông Quý nhận định.