“Làn sóng ngầm” chuyển nhượng đất nông nghiệp

Đất bỏ hoang, doanh nghiệp khát đất

Bà Trần Thị Thanh Nhàn - chuyên gia của Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard) cho biết, qua nghiên cứu về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng (CNQSD) đất nông nghiệp ở một số địa phương, cho thấy, thị trường đất sản xuất nông nghiệp đang xuất hiện một số hình thức chuyển nhượng. Một là, CNQSD đất nông nghiệp diễn ra chủ yếu giữa các nông dân với nhau. Người mua muốn có thêm đất để mở rộng sản xuất, đầu tư cho thuê, chờ đền bù hoặc chuyển mục đích sử dụng. Việc chuyển nhượng này phần lớn chỉ bằng giấy viết tay, quy mô nhỏ lẻ, chỉ vài sào ruộng. 

Cần có hành lang pháp lý hình thành thị trường đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho tích tụ ruộng đất. Ảnh: T.L

Hai là, CNQSD đất nông nghiệp giữa nông dân – doanh nghiệp (DN). Hoạt động này diễn ra rất ít, bởi nhiều rào cản: Khung giá đất không phù hợp với giá thị trường, thiếu cơ sở dữ liệu, hồ sơ đất; DN phải xin ý kiến nhiều ban ngành cho dự án đầu tư. 

Ba là, CNQSD đất nông nghiệp bằng hình thức góp vốn. Hình thức này cũng không phổ biến, một số hợp tác xã có góp vốn bằng đất nhưng thực tế chỉ liên kết đầu vào đầu ra.

“Thực tế, thị trường CNQSD đất nông nghiệp giữa nông dân với nông dân ở các địa phương vô cùng trầm lắng, trừ tỉnh Lâm Đồng do địa phương này đang phát triển mạnh nông nghiệp công nghệ cao; trong khi ở Hòa Bình 100% giao dịch trong điều tra chỉ là thừa kế; còn ở Hà Nam chỉ mua chờ đầu tư. Trong khi thị trường CNQSD giữa nông dân và DN lại gặp nhiều rào cản do khung giá đất không phù hợp, thiếu khung pháp lý, thủ tục quá rườm rà” – bà Nhàn nói. 

Bà Nhàn lấy ví dụ về một DN đi thuê quyền sử dụng đất để trồng và xuất khẩu chè. Sau khi DN này làm đơn xin làm dự án trồng chè (2015), đơn được chuyển đến UBND tỉnh với thời gian hướng dẫn mất 3 tháng. Chưa hết, DN phải tự thuê người kiểm kê rừng (150 cây thông), Sở NNPTNT xác nhận kiểm kê rừng với chi phí 100 triệu đồng. Cộng với các thủ tục xin giấy chứng nhận đầu tư, văn bản đền bù giải phóng mặt bằng, thời gian kéo dài thêm 1 năm. Đến khi phê duyệt dự án đầu tư thì tỉnh yêu cầu đổi mảnh đất khác vì cần xây dựng phương án bảo vệ rừng trong khu đất dự án của tỉnh... Sau 3 năm, chặng đường đi thuê đất của DN này còn khá gian nan.

Tìm hiểu của phóng viên Báo NTNN, thực tế, nhiều DN rất muốn có quỹ đất lớn để mở rộng sản xuất nhưng việc thuyết phục nông dân cho thuê đất rất khó khăn. Công ty cổ phần Nông nghiệp hữu cơ HD Green (xã Toàn Thắng, huyện Gia Lộc, Hải Dương) có 5ha đất sản xuất và muốn thuê thêm vì thị trường tiêu thụ các sản phẩm rau quả sạch khá tốt, nhưng không thể thỏa thuận được với các hộ dân xung quanh dù nhiều hộ vẫn để ruộng không.

Bà Thanh Nhàn nhận định, việc DN thuê đất trực tiếp của nông dân là vô cùng khó khăn do chi phí giao dịch cao, rủi ro lớn cho cả 2 bên. “Với thị trường cho thuê quyền sử dụng đất, cụ thể là doanh nghiệp thuê đất khó đạt đồng thuận của số lượng lớn hộ dân, chỉ cần vài hộ không đồng ý cũng phải dừng dự án. Do đó, Nhà nước cần có cơ chế là đồng thuận khoảng 80% số hộ dân và được UBND tỉnh phê duyệt dự án thì buộc các hộ khác cũng thỏa thuận, có chính sách tạo việc làm, chuyển đổi cho nông dân” – bà Nhàn nói thêm.

Biến đất đai thành hàng hóa

Trước nhu cầu nguồn đất sạch của DN để phát triển các mô hình sản xuất quy mô lớn, Chính phủ đang xây dựng nghị định quy định về tập trung tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp nhằm biến đất đai thực sự trở thành hàng hóa, giải phóng những nút thắt đang kìm hãm quá trình phát triển sản xuất lớn hiện nay.

Thái Bình là một địa phương đã thực hiện thí điểm tích tụ, tập trung đất đai ngay từ khi thực hiện tái cơ cấu nông nghiệp. Bà Khổng Thị Thịnh - Phó Trưởng phòng Kế hoạch – Tài chính, Sở NNPTNT tỉnh Thái Bình cho biết, do hiện chưa có quy định cụ thể về việc thực hiện tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp nên hầu hết làm theo ý kiến chủ quan của mỗi địa phương.

Hầu hết các mô hình tích tụ chưa đảm bảo thủ tục về đất đai, các bên chỉ thực hiện theo thỏa thuận giữa người thuê, mua hoặc mượn với những người có ruộng đất và chủ yếu là người địa phương thuê đất của nhân dân địa phương. Đối với DN hoặc cá nhân từ nơi khác đến thuê, mua thực hiện thông qua HTX và UBND xã.

Hay đối với diện tích đất 5% công ích do UBND xã quản lý, UBND xã chỉ được phép cho gia đình cá nhân thuê theo hình thức đấu giá, thời gian cho thuê tối đa 5 năm. Thời gian này chưa đủ dài để đầu tư sản xuất theo hình thức tích tụ, tập trung và DN không được thuê diện tích đất này.

Một số dự án sản xuất nông nghiệp theo hình thức tích tụ đất đai, khi triển khai phải chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cho giao thông, thủy lợi, xây dựng nhà điều hành, nhà bào quản… Như vậy sẽ vi phạm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, về quản lý sử dụng đất trồng lúa.