Loạt khách sạn ở Hong Kong biến thành ký túc xá cho sinh viên và căn hộ dịch vụ

Sau khi chứng kiến nhu cầu từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, AEW Capital Management và PGIM Real Estate nằm trong số các công ty đã mua lại khách sạn trong thành phố.

Theo dữ liệu tổng hợp của trung tâm tài chính Colliers International Group, các giao dịch trị giá 14,5 tỷ đô là Hong Kong (HKD - tương đương 1,9 tỷ USD) liên quan đến khách sạn. Kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát trong quý đầu tiên và 61% số phòng khách sạn đã được chuyển đổi thành nơi ở hoặc cho thuê của sinh viên. Theo tính toán, các khách sạn có giá rẻ hơn nhà ở tính trên mỗi mét vuông, được bố trí phù hợp và có không gian cho các tiện ích chung.

Khoản đầu tư không bao giờ lỗ

Đó là điều đã thu hút AEW Capital Management đến với Hotel Sav. Người quản lý tài sản đã mua bất động sản ở quận Hung Hom với giá 1,65 tỷ HKD và bắt đầu cải tạo để biến nó thành ký túc xá sinh viên vào đầu năm ngoái. Bây giờ được gọi là Y83, nó vẫn mang nhiều nét đặc trưng của một khách sạn, bao gồm các căn hộ có phòng tắm rộng rãi, tầm nhìn ra biển và thẻ khóa điện. Cư dân cũng có thể tận hưởng không gian chung rộng 1.800 mét vuông.

Ở một thành phố nổi tiếng vì thiếu chỗ ở cho sinh viên, khách sạn đã nhanh chóng trở thành một lựa chọn thay thế. Tỷ lệ lấp đầy của Y83 đạt 80% trong niên học đầu tiên và hiện tại là gần 100%. Giá thuê mỗi phòng dao động từ khoảng 7.000-12.500 HKD (900-1.600 USD)/tháng.

Bà Yian Wang, người đứng đầu bộ phận mua lại Trung Quốc của AEW, cho biết: “Các sản phẩm nhà ở luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung thường xuyên, đặc biệt đối với căn hộ dành cho sinh viên được quản lý chuyên nghiệp và quy mô lớn. Chúng tôi đã xác định được xu hướng và khách hàng mục tiêu. Cơ hội đầu tư này đã đạt được nhiều mục tiêu lớn”.

Bà Wang nói thêm rằng AEW chắc chắn sẽ khai phá và đầu tư những thương vụ tương tự như khách sạn Hotel Sav để cải tạo thành ký túc xá sinh viên.

PGIM Real Estate, công ty quản lý tài sản trị giá 210 tỷ USD, đã mua hai khách sạn vào năm ngoái. Họ đã biến khách sạn thành nơi lưu trú cả ngắn hạn và dài hạn cho thuê. Người thuê chủ yếu là chuyên gia trẻ và sinh viên.

David Fassbender, người đứng đầu khu vực Đông Nam Á cho biết, công ty đầu tư đã mua các khách sạn với mức giá “khủng” do đại dịch và tỷ lệ lấp đầy hiện tại đã vượt quá dự đoán. Mặc dù khá lo ngại về việc đầu tư vào các phân khúc bất động sản khác, Fassbender cho biết anh cảm thấy thoải mái về các nguyên tắc cơ bản dài hạn và đây là lĩnh vực tạo ra dòng tiền.

Các thỏa thuận được đưa ra khi thị trường bất động sản rộng của Hong Kong đang trong thời kỳ suy thoái kéo dài. Số lượng văn phòng trống đang ở mức cao nhất mọi thời đại khi các công ty cắt giảm không gian làm việc. Doanh số bán nhà mới giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2019. Giá trị bất động sản cũng đang giảm theo.

Các giao dịch khác bao gồm PentaHotel của New World Development Co., đã được bán cho Wang On Group và Angelo Gordon & Co. với giá 2 tỷ HKD. Wang On cho biết vào tháng 6 rằng họ có ý định chuyển nơi này thành nơi ở dành cho sinh viên với khoảng 720 phòng.

Các trường cao đẳng cũng không đứng ngoài cuộc trong cuộc mua bán bất động sản này. Trong đó Đại học Thủ đô Hong Kong đã mua lại Hotel Easy trong năm nay. Hiệu trưởng trường đại học này nói rằng họ đã liên hệ với 80 khách sạn và chọn 10 khách sạn làm địa điểm để xây dựng lại ký túc xá.

Thomas Chak, đồng Giám đốc của Colliers, cho biết: “Chủ đề đầu tư rất bền vững. Điều quan trọng đã thay đổi trong năm nay là chính phủ đang tích cực triển khai các kế hoạch để thu hút người dân quay trở lại Hong Kong”.

Trên hết, giá chào bán của các khách sạn hiện thấp hơn 15% đến 20% so với mức đỉnh trước đại dịch và một số chủ sở hữu có thể muốn bán tài sản trong môi trường lãi suất cao.

Thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và bất động sản cho thuê

Hong Kong đã đưa ra một loạt sáng kiến nhằm thúc đẩy nhu cầu về nhà ở sinh viên và bất động sản cho thuê.

Thành phố đang xem xét một đề xuất nhằm tăng gấp đôi số lượng sinh viên đại học mới, không phải người địa phương, ghi danh vào các trường đại học công lập trong niên học 2024-2025, lên khoảng 6.000 sinh viên.

Đối với các chuyên gia đang làm việc, Hong Kong đã phê duyệt gần 50.000 đơn đăng ký thị thực trong các chương trình thu hút nhân tài tính đến cuối tháng 5.

Adrian Tang, Giám đốc điều hành giao dịch thị trường vốn tại Jones Lang LaSalle, cho biết trong thị trường bất động sản hiện tại, với lợi nhuận thông thường là 4% cho một tài sản thậm chí sẽ không đủ bù đắp chi phí đi vay cao. Do đó, các nhà đầu tư đang xem xét việc mua những bất động sản có thể tạo ra doanh thu từ hoạt động của họ.

Tuy nhiên, số lượng giao dịch sắp tới bị hạn chế do nguồn cung hạn chế. Hiện các nhà khai thác yếu nhất đã rời khỏi thị trường. Khi biên giới mở cửa và một số khách du lịch quay trở lại, có thể sẽ có ít cơ hội hơn, để mua khách sạn với mức chiết khấu cao như hiện nay.