Loay hoay tìm vốn cho thị trường bất động sản

Để hoàn thành một dự án bất động sản, tìm nguồn vốn là việc làm quan trọng của các nhà đầu tư.

Đầu tư “nóng” và… theo tin đồn!

Theo TS Vũ Đình Ánh (Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả), nguồn vốn “nóng” (nguồn đầu tư ngắn hạn từ vài tháng đến dưới 1 năm) hiện đang chi phối thị trường bất động sản Việt Nam, có thời điểm còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường bất động sản, tạo ra những cơn sốt nóng, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trường bất động sản, làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính.

Nguyên nhân, theo TS Vũ Đình Ánh, là do thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam biến động rất lớn cả về giá cả, cung và cầu, trong khi thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn. Xu thế chung là giá cả bất động sản tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến vài chục lần sau một thời gian không dài, tạo nên lợi nhuận rất cao, nhiều khi là siêu lợi nhuận.

Vì vậy, các nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán không bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong đầu tư bất động sản ngắn hạn. Thêm vào đó, hiện có trên dưới 80% các giao dịch trên thị trường bất động sản là phi chính thức; các nguồn vốn trung và dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường…

Các “nguồn vốn nóng” được nhận diện bao gồm: Vốn huy động, vay mượn trong dân, vốn tự có (vốn nhàn rỗi, chủ yếu dùng để “lướt sóng”), tín dụng ngân hàng ngắn hạn và chiếm dụng vốn.

Theo TS Vũ Đình Ánh, không thể đơn thuận cấm “nguồn vốn nóng” đổ vào thị trường bất động sản bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý. Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn này để giảm thiểu những rủi ro.

Tài chính hóa

Theo TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương), ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn có tính quyết định và vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường bất động sản là từ hệ thông ngân hàng. Tuy nhiên thị trường bất động sản còn cần nhiều vốn hơn nữa. Xét tổng thể thị trường cả phía cung lẫn phía cầu về vốn thì hiện nay nguồn vốn đã đến mức tới hạn, một số nguồn vốn có tiềm năng chưa được huy động.

TS Trần Kim Chung cho rằng cần nhanh chóng giải phóng hiện tượng tiền tệ hóa, thay vào đó là tài chính hóa mà một trong nhiều giải pháp là hình thành và phát triển các dạng hình quỹ đầu tư.

Với câu hỏi “Vốn ở đâu?”, ông Phạm Thanh Hưng (Công ty Bất động sản Thế Kỷ) phân tích: Đến năm 2020, Việt Nam cần 1.300 triệu m2 nhà ở, tương đương với nguồn vốn cần có khoảng 130 tỉ USD, và mỗi năm cần khoảng 10 tỉ USD để đầu tư nhà ở mới. Trong khi đó, nguồn cung về vốn ở Việt Nam chủ yếu đến từ các nguồn ngân sách nhà nước; từ các định chế tài chính - tín dụng; từ các doanh nghiệp bất động sản; từ các hộ gia đình và từ đầu tư nước ngoài.

Về giải pháp, ông Phạm Thanh Hưng đưa ý kiến: Tỉ lệ vốn tự có tối thiểu 20%. Khi vay ngân hàng thì cần có sự liên kết 3 bên: chủ đầu tư – tổ chức tín dụng – khách hàng, và xác định tỉ lệ rủi ro hợp lý. Huy động sớm từ khách hàng thì cần hành lang pháp lý cụ thể để dễ thực hiện và tuân thủ. Các giải pháp mới, theo ông Phạm Thanh Hưng, là phát hành trái phiếu, chứng chỉ bất động sản, chứng khoán hóa, thuê mua tài chính…

Không thể chỉ dựa vào ngân hàng

Ở một góc độ khác, ông Johan Nyvene (Công ty CP chứng khoán TPHCM) cho rằng, không nên chỉ dựa vào ngân hàng để tạo vốn cho bất động sản. Ông phân tích: Về cơ cấu vốn hiện nay cho bất động sản có tới 60% là vốn vay ngân hàng, nhiều dự án tỉ lệ cho vay lên tới 70-80%. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu, vốn từ phát hành trái phiếu vay nợ hiện còn hạn chế.

Theo ông, lựa chọn khác có thể là chứng khoán hóa các dự án bất động sản – một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này…

Tuy nhiên, cũng theo đánh giá của ông Johan Nyvene, giải pháp trên đây chỉ có thể áp dụng được cho thị trường phát triển, minh bạch thông tin.

Với một thị trường bất động sản còn biến động lớn và thiếu tính công khai minh bạch như hiện nay, để trả lời câu hỏi “Vốn ở đâu?” xem ra không hề đơn giản.
 

Thanh Hà