"Nở rộ" tình trạng phân lô bán nền gắn mác dự án "ảo"

Tự dựng dự án bất động sản "ảo" để làm giá

Thời gian qua, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng gom đất thổ cư phân lô, tách thửa để bán nền. Đáng chú ý, nhiều ô đất được tách thửa núp bóng cá nhân, nhưng khi được quảng cáo, giới thiệu trên thị trường là những "siêu phẩm đất nền" hoặc tên gọi dự án bất động sản hấp dẫn…

Cá biệt, tại Thanh Hoá, từ khoảng tháng 5- 6/2021, 2 dự án tên "PLand Ruby Sao Vàng" có vị trí ở xã Hợp Thành (quy mô 22.000 m2) và Thọ Sơn (quy mô 6.500 m2) của huyện Triệu Sơn được giới thiệu rầm rộ trên các trang rao bán bất động sản và mạng xã hội để thu hút nhà đầu tư. PLand Ruby Sao Vàng được đầu tư xây dựng bởi Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển PLand – Tập đoàn Pcorp.

Theo giới thiệu rao bán, PLand Ruby Sao Vàng là khu nhà ở tiện ích được quy hoạch bài bản, hạ tầng hiện đại đầu tiên tại huyện Triệu Sơn… Trở thành khu dân cư đáng sống, đầu tư bậc nhất của huyện nói riêng và Thanh Hóa nói chung.

Và với những giới thiệu có cánh trên, các lô đất nền dự án này đang được rao bán từ 200 đến 300 triệu đồng với lô đất nền 70m2 đến 110m2... tương đương khoảng 3 triệu đông/m2.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của PV vào cuối tháng 12 này, cả 2 khu đất này đều có vị trí hẻo lánh, xa khu dân cư. Hiện trạng, cả 2 dự án đang trong giai đoạn làm hạ tầng và san lấp mặt bằng ngổn ngang.

Về dự án tên "PLand Ruby Sao Vàng" đang được rao bán "hoành tráng" trên, theo ông Đỗ Văn Mười - Chủ tịch UBND xã Hợp Thành, huyện Triệu Sơn cho biết: "UBND chỉ biết công ty đến mua đất của 2 hộ dân trên địa bàn xã, sau đó họ làm các thủ tục sang tên, đổi chủ. Vừa qua công ty có san lấp mặt bằng và xây dựng cống nước. còn việc công ty quảng cáo và phân lô bán nền trên phần diện tích trên xã hoàn toàn không biết".

Theo ông Lê Phú Quốc - Phó Chủ tịch UBND huyện Triệu Sơn khẳng định: "Trên địa bàn huyện không có dự án nào như vậy, chúng tôi sẽ cho người kiểm tra và yêu cầu dừng việc phân lô bán nên tại các khu đất đó".

Tương tự như Thanh Hoá, ngay đầu năm 2021, tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng), hàng loạt dự án bất động sản, phân lô bán nền trên địa bàn thành phố đã "mọc lên như nấm". Trên các mạng xã hội, các dự án như Happy Valley Bảo Lộc, Jade Garden Hill Bảo Lộc, khu dân cư Nguyễn Đình Chiểu, Đamb'ri Hill Village Bảo Lộc... được rao bán rầm rộ. Các dự án này đa số đều nằm trên đất nông nghiệp, nằm trên các ngọn đồi trồng chè nổi tiếng tại địa phương.

Theo UBND TP. Bảo Lộc, qua kiểm tra thực tế, các khu vực giao dịch bất động sản nêu trên là đất của các hộ gia đình, cá nhân đang quản lý và sử dụng, nhưng khi chào bán, giao dịch chuyển nhượng đất thì được các đối tượng môi giới quảng cáo theo hình thức đặt tên cho các dự án bất động sản là chưa phù hợp. Từ đó, tạo sự ngộ nhận cho người mua là "dự án đầu tư bất động sản" do nhà nước cấp chủ trương đầu tư theo hình thức dự án đầu tư.

Tình trạng phân lô bán nền gắn mác "dự án ảo" diễn ra khá phổ biến ở nhiều tỉnh khách như: Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bà Rịa – Vũng Tàu…. Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đã đăng tải thông tin về 8 dự án bất động sản không có trên địa bàn, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư, chưa đủ cơ sở pháp lý, không đủ điều kiện huy động vốn và kinh doanh bất động sản. Các dự án này bao gồm: Dự án Green Oasis Hòa Bình – Lương Sơn, Beverly Hill - Lương Sơn Hòa Bình, Vịt Cổ Xanh Ecologe Việt Pháp, Mountain Villa – Lương Sơn (huyện Lương Sơn); dự án Sun Legend Villa – Đà Bắc Ecolodge (huyện Đà Bắc); dự án Kai Village Resort, Ohara Villas &Resort và The Moon Village (TP Hòa Bình).

Hệ lụy khó lường

Theo luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP.Hà Nội), hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án "phân lô bán nền" không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, theo luật sư này, một số Nghị định lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Điều này dẫn tới, một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở về sự thiếu chặt chẽ và không đồng nhất trong các quy định của pháp luật nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, tiến hành tách thửa với số lượng và quy mô lớn với diện tích vài nghìn mét vuông đến vài ha.

"Thực tế, các lô đất được phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án "sang chảnh", có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua", luật sư Tùng chỉ rõ.

Ngoài ra, vị luật sư này cũng khuyến cáo, người mua lên cân nhắc và tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án. Từ đó có thể đưa ra những quyết định mua bán, tránh tình trạng phải mua giá quá cao và phát sinh khiếu kiện sau này.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Nếu không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.

Về vấn đề này Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra "sốt đất". Nó mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt.

Ngoài ra, việc tách thửa bán tràn lan còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch, sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... khi triển khai quy hoạch rất khó khăn. "Cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách "siết" lại hoạt động này, đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của nhà nước không bị lạm dụng", ông Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, đáng lo ngại nữa là một số nhà đầu tư có tiền, tự mua những quỹ đất lớn rồi cắt nhỏ, đem bán. Hệ lụy của việc phân lô, bán nền tự phát này đó là tạo ra những căn nhà diện tích bé, đường đi nhỏ, không có hệ thống cây xanh. Đặc biệt, hệ thống cung cấp điện nước không có dẫn tới tạo ra những khu ổ chuột nhỏ. Bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác với những công trình xây dựng manh mún.