Nơi người dân 'chia ca ra ngủ' (bài cuối): Tìm cách giải bài toán thế kỷ

Quận 1 cần một cơ chế đặc biệt

Tại Hội nghị Thành ủy TP.HCM diễn ra vào giữa tháng 6/2024, Bí thư Quận ủy quận 1 Dương Anh Đức nêu trăn trở, dù nằm ngay giữa trung tâm thành phố nhưng quận 1 có các khu vực người dân sống rất chật chội. Như khu chợ Gà, Gạo (phường Cầu Ông Lãnh), người dân sống trong không gian chật hẹp, nguy cơ cháy nổ cao, điều kiện sống rất khó khăn. Có những gia đình phải chia ca ra ngủ, có khu đất chỉ rộng vài mét vuông nhưng có tới 4-5 hộ dân sinh sống.

Ngoài ra, tứ giác Nguyễn Cư Trinh - còn được gọi với cái tên khu Mả Lạng - giới hạn bởi 4 tuyến đường chính là Nguyễn Cư Trinh - Nguyễn Trãi - Cống Quỳnh - Trần Đình Xu (thuộc phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1). Nhiều năm qua, hàng trăm hộ dân tại đây vẫn sống trong cảnh chật chội, ẩm thấp, thiếu ánh sáng, có căn chỉ rộng 4-5 m², luôn bất an trước nguy cơ cháy nổ vì "khó mà thoát thân". 

Khu tứ giác này đã có chủ trương giải toả để làm dự án chỉnh trang đô thị từ hơn 20 năm trước. Đến đầu năm 2023, UBND TPHCM đã có chỉ đạo thu hồi, chấm dứt chủ trương đầu tư, đề xuất phương án đầu tư dự án khu tứ giác này.

Các cấp lãnh đạo từ quận đến thành phố đều quan tâm, tìm lời giải cho "bài toán thế kỷ" thay đổi cuộc sống của bà con, chỉnh trang đô thị tại những khu vực này. Nhưng thực tế là rất khó, vì vướng nhiều ràng buộc từ các quy chế, quy định hiện hành.

Cũng theo Bí thư quận 1, trước đây địa phương đã nỗ lực và kêu gọi đầu tư nhiều lần cho công tác chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, các dự án nằm trong khu vực 930ha của trung tâm thành phố nên có chỉ số sử dụng đất hạn chế, nhiều nhà đầu tư đã xem xét, rồi bỏ qua. Lý do các nhà đầu tư không mặn mà là không đảm bảo lợi nhuận, chi phí để thực hiện dự án.

"Hiện nay, nguyên tắc tái định cư tại chỗ rất khó thực thi ở khu vực này vì có hộ diện tích chưa đến 10m² nhưng căn hộ chung cư nhà ở xã hội phải 30 - 40m². Người dân không có điều kiện để bù tiền, nhà đầu tư không kham nổi nếu tài trợ. Nếu không có chính sách đặc biệt thì sau 50 năm nữa khu này vẫn sẽ tồn tại", ông Đức phát biểu tại hội nghị.

Các dự án chỉnh trang đô thị trên nền dân cư hiện hữu đông đúc, khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng về chi phí bồi thường, về nhu cầu cầu tái định cư tại chỗ của người dân. Do đó, thực hiện dự án chi phí đầu tư sẽ gia tăng trong khi hệ số sử dụng đất do áp lực đô thị cũ cũng không được tăng cao.

Trước những khó khăn trên, Bí thư Quận uỷ quận 1 cho rằng cần cơ chế đặc biệt như cho phép xây dựng công trình vượt độ cao, tăng hệ số sử dụng đất… để giải quyết vấn đề quy hoạch tại khu 930ha khu vực trung tâm, từ đó giải quyết vấn đề chỗ, an sinh cho người dân. Bên cạnh đó, chính quyền quận 1 còn đề xuất một số giải pháp như phát triển đô thị theo mô hình TOD gắn kết với giao thông công cộng, kết nối với khu vực nhà ga metro, các bến xe buýt, giao thông đường thủy...

Khi hệ thống giao thông công cộng hình thành, hoàn chỉnh sẽ giảm áp lực đô thị về hạ tầng xã hội, phát triển đô thị theo mô hình nén tập trung ở các khu vực đầu mối giao thông công cộng, từ đó gia tăng hệ số sử dụng đất cho các dự án mời gọi đầu tư.

Doanh nghiệp hiến kế thực hiện xoá cảnh chia ca ra ngủ

KTS Khương Văn Mười – nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM đánh giá những khu đất như chợ Gà, Gạo hay khu Mả Lạng ở quận 1 có rất nhiều tiềm năng: toạ lạc tại trung tâm, có vị trí gần sông, cạnh các trục giao thông quan trọng như metro, buýt đường sông... 

Các nơi đó bối cảnh lịch sử để lại nhưng cần có những điều chỉnh phù hợp với thực tế để giải quyết được vấn đề xã hội lớn hơn. Ông Mười cho rằng cần điều chỉnh các thông số về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa… để dự án mang tính khả thi, dễ thu hút đầu tư.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng – đại diện Tập đoàn Novaland phân tích, với các thông số về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, doanh nghiệp tạm tính với diện tích khoảng 50m²/căn hộ thì sẽ có khoảng 600 căn hộ. Bố trí tái định cư tối đa là 300 căn, diện tích tối đa doanh nghiệp có thể kinh doanh chỉ còn 300 căn. Như vậy, không phù hợp với bài toán đầu tư.

Ông Hưng đề xuất (dựa trên kinh nghiệm đầu tư 1 số dự án tại quận 1, quận 3) đó là tính bài toán ngược. Tức là các đơn vị làm bài toán cộng các chi phí giải phóng mặt bằng + tiền sử dụng đất… sau đó tính ngược lại với các chi phí đó thì diện tích thương phẩm phải đặt ra bao nhiêu, từ đó tính ra được hệ số sử dụng đất, giới hạn chiều cao để chiều chỉnh.

Ông Lê Thành Nam – đại diện Tập đoàn Bitexco cho biết các chỉ tiêu kiến trúc như hệ số sử dụng đất 10 là khá cao. Nếu hệ số sử dụng đất từ 10 – 12 sẽ là hợp lý hơn. Chiều cao tối đa 50m rất khó để triển khai các dự án. 

"Nếu hệ số sử dụng đất 10 tầng cao là 24 – 25 tầng, thì chiều cao tối đa khoảng 80m. Ngoài ra, vấn đề dân số 1.173 người thì bài toán đặt ra là dự án vừa đáp ứng tái định cư, vừa đáp ứng thương mại kinh doanh là rất khó. Đây là rào cản rất lớn cho việc tính toán đầu tư", ông Nam nói.  

Các doanh nghiệp đề xuất nếu thành phố có thể đấu giá, đấu thầu chọn nhà đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp về cơ chế thì sẽ thu hút đầu tư. Một số vấn đề cũng được đặt ra như xác định chi phí đền bù giải toả nên theo hình thức nào, đền bù tại chỗ hay đền bù bằng tiền? Về tiền thuế sử dụng đất, quy trình để tính tiền sử dụng đất ra sao?...