Phân khúc bất động sản nhà trong hẻm thanh khoản tốt dễ sinh lời

Nhà trong hẻm phân khúc dễ bán nhờ nguồn khách hàng

Làm trong nghề môi giới nhà đất ở Hà Nội đã hơn 10 năm, anh Nguyễn Anh Tuấn (Hà Nội) cho biết, trước kia anh làm môi giới bán các căn hộ chung cư ở Hà Nội, nhưng tiền hoa hồng thấp và cạnh tranh với các đồng nghiệp vô cùng khắc nghiệt, nên anh đã chuyển hướng sang môi giới bán những căn nhà trong hẻm. Ở phân khúc này thị trường luôn có khách hàng vì nhu cầu mua được nhà ở tại Hà Nội là rất lớn. Thêm vào đó, nếu mua các căn hộ này khách hàng không phải lo lắng về sổ đỏ và được toàn quyền sang nhượng khi cần thiết.

Anh Tuấn chia sẻ: "Phân khúc nhà phố thường khá dễ bán vì đa số người dân thích nhà đất hơn là chung cư. Việc nhiều nhà đầu tư "quay xe" săn tìm đang khiến giá bán loại hình nhà phố trong hẻm/ngõ tăng 5-10% trong thời gian qua, tùy vị trí, tiềm năng để ở hoặc cho thuê".

Cũng theo anh Tuấn, các căn nhà trong hẻm có diện tích sàn trên 35m2, không nằm quá sâu, giá dao động từ 3,5 – 5 tỷ đồng có tính thanh khoản cao nhất, bởi có thể "đôn" thêm tầng. Nếu chưa thể bán ngay, nhà đầu tư cũng có thể linh động cho thuê khá đắt khách.

Khảo sát tại một số văn phòng môi giới, số lượng nhà đầu tư săn tìm nhà hẻm cũ rồi tân trang lại bán "ăn" chênh lệch tăng mạnh trong nửa đầu năm 2022. Cùng với nhà trong hẻm, căn hộ chung cư cũ cũng đang được nhiều người chú ý bởi giá căn hộ mới đang tăng quá nhanh.

Anh Nguyễn Văn Bình một môi giới nhà đất khác cho biết, hiện anh cũng tìm nguồn khách hàng bán các căn hộ trong ngõ hẻm. Mỗi tháng bình quân thu nhập của anh ít nhất cũng từ 50 triệu đến hơn 100 triệu đồng.

Đơn cử, anh Bình vừa bán một căn hộ có diện tích sàn gần 40m2 trong ngõ ở phường phường Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm (hà Nội) cho khách. Vị khách này đã có nhà riêng ở Hà Nội nhưng muốn mua một căn để cho cho thuê sinh lời hàng tháng. Căn nhà có giá 3,8 tỷ đồng, khách chốt ngay. Sau khi làm các thủ tục mua bán sang tên xong, anh nhận được hơn 50 triệu từ người chủ nhờ bán.

Với kinh nghiệm của mình, anh cho Bình khẳng định, ở các căn hộ ngõ hẻm chỉ có 35 - 40 m2 thôi nhưng bán thì đã có giá gần 4 tỷ. Đặc biệt, nếu tính giá xây dựng hiện giờ, xây một căn hộ nhà ở nhỏ như này thì giá xây dựng không đến một nửa số tiền đó, nên hoa hồng trả cho các môi giới là khá cao.

"Khách hàng mua các căn nhà này cũng không phải lo lắng nhiều về tính sinh lời của nó, bởi người dân rất muốn sở hữu riêng một căn hộ nhà đất. Ở Hà Nội đất mỗi ngày mỗi chật, nên giá sẽ tăng cao theo thời gian. Vì vậy, sẽ luôn có một nguồn khách hàng đủ lớn để thanh khoản nhanh" – Anh Bình chia sẻ.

Lưu ý khi mua bán nhà trong hẻm

Chị Đào Tuyết Dung, môi giới khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), cho hay thời điểm trong và sau dịch, không ít chủ nhà cần tiền để tái thiết đầu tư, kinh doanh nên rao bán nhà cũ để không, giá khá hợp lý nên các nhà đầu tư có tầm nhìn nhảy vào. Một căn nhà cũ, diện tích 30-70m2, bỏ thêm tầm 300-500 triệu đồng để tân trang, khi bán ra có thể bỏ túi 300-400 triệu đồng.

Ở phân khúc chung cư, hầu hết các dự án hiện đều có xu hướng rumor - tức là được chủ đầu tư (thông qua các kênh bán hàng) đẩy giá lên cao, đi trước thị trường 3-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Điều này khiến giới đầu tư/đầu cơ không mặn mà vì cơ hội lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch không cao.

Giá căn hộ mới tăng nhanh, tỷ suất sinh lời giảm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang căn hộ cũ, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà ở thực. Các căn hộ cũ được nhà đầu tư săn tìm thường có giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng, phí tu sửa không quá nặng, lợi nhuận chênh kỳ vọng là 200-300 triệu đồng/căn.

Việc chuyển hướng sang đầu tư nhà hẻm/ngõ, chung cư cũ đang đem lại bạc tỷ cho nhiều nhà đầu tư, song theo đánh giá, đây là "cuộc chơi" của những người trường vốn, tức loại hình này đòi hỏi nhà đầu tư phải có khả năng tài chính vững vàng, sẵn sàng "chôn vốn" trong nhiều năm.

Nguyên nhân là bởi, thứ nhất, đầu tư cho căn hộ cũ, hay đặc biệt là nhà trong hẻm cần số vốn không nhỏ, thường là từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường biến động, thanh khoản thấp, nếu không thể thoát hàng, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính có thể phải bán cắt lỗ vì áp lực lãi vay.

Chưa kể, mỗi căn nhà cũ thường phải chi hàng trăm triệu để tu sửa, nếu không thể thoát hàng, nhà đầu tư có thể "mất cả chì lẫn chài". Bên cạnh đó, hiện các cơ quan chức năng đang siết thuế chuyển nhượng để giảm thiểu hiện tượng "nhà hai giá", cũng khiến việc mua bán khó khăn hơn.

Thứ hai, tâm lý của người mua nhà ở thực hiện ngày càng thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng hơn, vì vậy không dễ để "ăn chênh" lớn. Việc bỏ ra vài tỷ đồng để đầu tư căn hộ cũ, nếu chỉ để cho thuê lấy vài triệu/tháng, sau đó bán lại với giá không tăng quá cao, thì tính ra tỷ suất sinh lời rất thấp.

Rõ ràng, lợi nhuận cao luôn đi cùng những rủi ro lớn. Nhà trong hẻm/ngõ, căn hộ cũ giá vừa túi tiền luôn có thanh khoản ổn định, song khả năng tồn kho vẫn rất cao. Vì vậy, đây là loại hình được khuyến cáo chỉ dành cho nhà đầu tư "mua kỳ vọng, bán tương lai", lướt sóng là điều cấm kỵ.