Trái chiều nhận định thị trường giữa các tư vấn ngoại

Người nói tăng, kẻ bảo giảm

Trong tổng kết quý II vừa qua về thị trường căn hộ Hà Nội, công ty tư vấn CBRE nhìn nhận chung cư cao cấp tăng giá 3%. Cụ thể, về giá chào bán, không có quá nhiều thay đổi về mức giá trung bình so với quý trước cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điểm đáng chú ý trong 3 tháng gần nhất là: phân khúc cao cấp là phân khúc duy nhất tăng giá với mức tăng lần lượt 1% và 3% tại thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Đồng thời, về lượng mở bán, thị trường căn hộ bán quý II địa bàn Thủ đô chứng kiến tổng cộng 8.086 căn được chào bán từ 27 dự án -  tăng 23% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 14% so với quý I.

Về phần mình, nhà tư vấn JLL lại đưa ra tổng kết không tương đồng với CBRE. Cụ thể, liên quan tới giá bán, JLL đánh giá: "Giá bán ghi nhận giảm ở tất cả các phân khúc, trung bình thị trường giảm 3,2% theo quý. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ sang trọng ghi nhận tỷ lệ giảm đáng kể sau nhiều quý tăng giá liên tục".

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận những đánh giá tổng kết "vênh" nhau giữa các đơn vị tư vấn ngoại quốc

Ngoài ra, phân khúc căn hộ bình dân ghi nhận mức giảm thấp nhất trong các phân khúc trong quý II. Ở thị trường thứ cấp, giá bán còn giảm với tỷ lệ cao hơn giá bán sơ cấp. Đáng chú ý, "giá bán tại một vài dự án đã đi vào sử dụng từ lâu và cơ sở vật chất đã xuống cấp ghi nhận giảm đáng kể" – JLL tổng kết.

Tiếp tục, ở chỉ số lượng mở bán mới và nguồn cầu (sức hấp thụ), CBRE và JLL cũng có độ vênh nhất định. Trong khi JLL đánh giá lượng mở bán mới căn hộ đạt 6.701 căn (bằng 75% so với quý I) và lượng bán đạt 6.117 căn (giảm 25.1% theo quý); thì CBRE tổng kết thị trường căn hộ bán quý II ghi nhận tổng cộng 8.086 căn được chào bán (giảm 14% so quý I) và 4.650 căn bán được (giảm 24% so 3 tháng đầu năm).

Phía Nam cũng không đồng nhất

Về thị trường phía Nam (Tp.HCM), CBRE nhận định quý II vừa qua chứng kiến giao dịch căn hộ tăng 59% và mức giá tăng 9% so với cùng kỳ. Cụ thể, trong quý II/2107, thị trường TP. HCM đón nhận tổng cộng 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án, tăng 80% so với quý trước.

Trong đó, dòng căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất trong tổng nguồn cung mới, chiếm 56%. Tuy nhiên về tốc độ tăng trưởng thì phân khúc cao cấp tăng mạnh nhất với mức tăng trưởng 141% (so quý I) và được dự báo là sẽ tiếp tục tăng thêm trong sáu tháng cuối năm 2017. Phân khúc bình dân cũng ghi nhận mức tăng 19% so với quý trước với 1.575 căn. Đặc biệt, phân khúc hạng sang tiếp tục im ắng và không có dự án chào bán mới nào.

Ở góc nhìn của JLL, lượng mở bán căn hộ đạt 7,631 căn, giảm 11% theo quý và 14% theo năm, nhưng hoạt động mở bán vẫn sô nổi trên toàn thành phố. Bên cạnh đó, liên quan tới dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố, nguồn cung mới đạt 1,381 căn, tăng 3% theo quý và 40% theo năm.

Về giá bán trong quý II, theo CBRE, giá chào bán trung bình đạt 1.578 USD/m2, giảm 1% so với quý trước nhưng tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán giảm nhẹ do số lượng dự án chào bán mới tại phân khúc trung cấp và bình dân tăng. Trong khi đó, JLL thống kê: "Giá bán tiếp tục tăng". Cụ thể, trên thị trường sơ cấp, căn hộ ghi nhận giá bán tiếp tục tăng trong quý II với tỷ lệ tăng 1-2% theo quý. Cũng như vậy, biệt thự/ Nhà phố thể hiện giá sơ cấp tiếp tục tăng cao, đặc biệt ở thị trường nhà phố với mức giá trung bình từ 135.000-220,000 USD/ căn.

CBRE dự đoán, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm. Trong nửa cuối năm 2017, phân khúc cao cấp sẽ sôi động hơn. Một số dự án tại những vị trí đắc địa như D’Edge tại Thảo Điền (quận 2), chào bán giai đoạn 2 của Empire City (quận 2) đã bắt đầu nhận giữ chỗ từ cuối quý II/2017. Thị trường sẽ đón nhận thêm các sản phẩm mới cao cấp hơn, diện tích lớn hơn và sẽ có thêm dự án siêu sang.

Về phần mình, JLL cho rằng, năm 2017, nguồn cung biệt thự/nhà phố dự báo sẽ xác nhận con số kỷ lục kể từ năm 2000, nguồn cung mới được kỳ vọng đạt hơn 4.000 căn. Các phân khúc nhà ở giá rẻ được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, với sự kích cầu đáng kể đến từ hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện trên khắp địa bàn TP.HCM.