Xây mới nhà tập thể, người dân được đền bù ra sao?

Trao đổi với PV Dân Việt, luật sư Nguyễn Văn Đồng (Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, theo quy định của pháp luật, nhà tập thể có 2 hình thức là nhà tập thể thuộc tài sản công và nhà tập thể đã được Nhà nước hóa giá và công nhận - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức. Trong trường hợp này, được xác định là xây mới nhà tập thể đã được nhà nước hóa giá và giao cho các cá nhân tổ chức.

Vấn đề xây mới, cải tạo nhà ở tập thể cũ được quy định tại rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng…và các nghị định, thông tư hướng dẫn hiện hành có liên quan.

Trong đó, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nêu điều, khoản chi tiết về bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, tại điểm a, điểm b, khoản 7, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

Đối với nhà ở cũ, nhà chung cư xây dựng trước 1994, chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư;

Đối với nhà ở cũ, nhà chung cư xây dựng trước 1994 mà chủ sở hữu nhà chung cư không đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; hoặc có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ theo quy định tùy tường trường hợp cụ thể.

Đồng thời, tại Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ quy định:

Đối với các căn hộ tại tầng 1, chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

Căn cứ hệ số K quy định tại điểm này, UBND cấp tỉnh xác định hệ số K áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số K để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt, ngoài việc được bồi thường, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh.

Giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở.

Giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận. Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư;

Đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên, chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

Căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, UBND cấp tỉnh xác định hệ số K áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số K để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.

Ngoài ra, theo luật sư Đồng, đối với quy định hiện hành về nhà ở và nhà tập thể cũ, cũng có cơ chế mở để cho chủ sở hữu có quyền lựa chọn các hình thức đền bù.

Cụ thể, đối với trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu, các bên thống nhất việc bố trí tái định cư tại địa điểm đó theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 3 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội, được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.