170 dự án có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc, 11 tháng TP.HCM chỉ "gỡ" được 20

TP.HCM còn khoảng 150 dự án có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc

Con số này vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) báo cáo đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội,  Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.

Theo HoREA, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), đến tháng 8/2018, tại TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị  "ách tắc", không được công nhận chủ đầu tư.

Năm 2020, có thêm 44 dự án cũng "vướng" vào các thủ tục này, nâng tổng số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án.

Tuy nhiên, trong 11 tháng đầu năm 2021, TP.HCM đã giải quyết "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" cho 20 dự án tồn đọng trước đây và chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn, nên dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc vẫn còn 150 dự án. Do vậy, rất cấp thiết, cấp bách phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa áp dụng được vào thực tiễn, khiến khoảng 150 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư. Điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao trong hơn 5 năm qua.

"Việc triển khai chậm điều luật này không chỉ làm hụt nguồn thu Ngân sách nhà nước, làm cho việc sử dụng đất kém hiệu quả do chậm đưa đất vào sử dụng, mà bên cạnh đó còn làm cho môi trường đầu tư kinh doanh thiếu tính minh bạch, công bằng, lành mạnh...", ông Châu nói.

Cụ thể, theo ông Châu, nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 150 dự án lên đến 150.000 tỷ đồng, khi đó Nhà nước đã bị hụt thu 15.000 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%). 

Nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 30.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 6.000 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuế phái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh.

Đặc biệt, về phía các chủ đầu tư, nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 52.500 tỷ đồng, nên các DN bị thiệt hại rất lớn.

Còn nhiều điều luật "tréo ngoe"

Ngoài ra, dẫn chứng về các trường hợp vẫn còn "tréo ngoe" giữa các điều luật, gây khó khăn cho nhà đầu tư, ông Lê Hoàng Châu thông tin, có trường hợp, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì doanh nghiệp được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 ha đất trồng cây cao su (không có nhà ở đất ở, nên không thuộc trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác") với giá tiền 6-8 tỷ đồng/ha.

Khi đó, DN thì phải bỏ ra nguồn vốn giải phóng mặt bằng từ 300-400 tỷ đồng để làm dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành.

Trường hợp khác, cũng theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì doanh nghiệp được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 5.000 m2 đất nhà xưởng tại quận 4 thuộc diện di dời do ô nhiễm (không có nhà ở đất ở, nên không thuộc trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác") với giá tiền 500 tỷ đồng để làm dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch đô thị.

Nhưng, căn cứ vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì cả 2 trường hợp trên đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vì không "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác".

"Do vậy, rất cấp thiết, cấp bách phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, cho doanh nghiệp và người tiêu dùng, đồng thời góp phần xây dựng hoàn thiện môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh", ông Châu đề xuất.