Ba ông lớn BĐS tồn kho "khủng" vì Covid-19

Từ năm 2017 đến nay, tại TP.HCM có 158 dự án, mặt bằng kinh doanh có sử dụng đất công thuộc diện phải tạm dừng để rà soát. Đến tháng 3/2019, 124 dự án được vận hành trở lại, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn chưa thể hoạt động bình thường. Kinh doanh sụt giảm liên tục trong 2 năm gần đây, đến nay lại chịu thêm tác động của dịch virus corona (Covid-19) nên khó khăn của DN BĐS càng trầm trọng hơn.

"Núi" hàng tồn kho, dòng tiền âm nặng…

Mới đây, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng giá trị hàng tồn kho của DN niêm yết trên sàn chứng khoán tính đến hết năm 2019 lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với một năm trước đó. Trong số này có đến 24 DN có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng. Riêng 2 tập đoàn hàng đầu chiếm 63% tổng tồn kho toàn thị trường.

Theo HoREA, lượng hàng tồn kho BĐS tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho DN nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Bởi, hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn… Còn hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Theo tìm hiểu của Dân Việt tại BCTC của các DN BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán, dẫn đầu các DN có tồn kho BĐS lớn, tính đến cuối năm 2019 là Tập đoàn Vingroup. Đến cuối năm 2019, giá trị tồn kho của DN này là 83.273 tỷ đồng, tăng 29.700 tỷ đồng so với năm 2018. Trong đó, các dự án BĐS đang xây dựng có giá trị 69.644 tỷ đồng và các dự án BĐS sẵn sàng để bán là 959 tỷ đồng.

Xếp thứ 2 trong danh sách là Vinhomes - công ty con của Vingroup – với giá trị tồn kho ghi nhận riêng tại thời điểm 31/12/2019 là 60.075 tỷ đồng.

Kế đến là Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC Corp) với giá trị tồn kho tính đến hết năm 2019 là 22.805 tỷ đồng.

Một loạt các DN địa ốc nổi tiếng khác cũng có hàng tồn kho "khủng", chẳng hạn như: Đất Xanh (DXG; tồn kho 6.791 tỷ đồng); Phát Đạt (PDR; tồn kho 7.995 tỷ đồng); Khang Điền (KDH; tồn kho 7.023 tỷ đồng); Nam Long (NLG; tồn kho 4.205 tỷ đồng); Hà Đô (HDG; tồn kho 3.037 tỷ đồng)…

Đáng nói, không chỉ có tồn kho "khủng", một số DN BĐS trên còn có dòng tiền âm từ nhiều năm nay, khiến tình trạng khó càng thêm khó. Chẳng hạn, tại Đất Xanh, BCTC năm 2019 của DN này cho thấy, dòng tiền kinh doanh của DXG âm tới 1.796 tỷ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước. Đây cũng là năm thứ 4 liên tiếp, DXG đối mặt với câu chuyện dòng tiền kinh doanh âm.

Ngoài ra, ở khoản mục các khoản phải thu, Đất Xanh có 1.519 tỷ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng khác, gấp 3,6 lần; phải thu ngắn hạn khác 1.480 tỷ đồng, gấp 21 lần so với năm trước; song cả hai khoản mục đều không có thuyết minh chi tiết.

Cũng là năm thứ 4 liên tiếp âm dòng tiền là Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) với con số lần lượt là 158 tỷ; 61 tỷ; 264 tỷ và 314 tỷ đồng.

Doanh nghiệp nhà Cường Đô la (Quốc Cường Gia Lai; QCG) năm 2019 cũng bị âm dòng tiền kinh doanh 69 tỷ đồng. Lý do là hàng tồn kho tăng 985 tỷ đồng, cao hơn 71% so với năm trước, nằm ở các BĐS dở dang. Tuy nhiên, công ty không có thuyết minh cụ thể về các dự án dỡ dang. Tính đến hết năm 2019, tổng tồn kho lên của QCG tới 8.500 tỷ đồng, chiếm 74% tổng tài sản.

Theo một số chuyên gia kinh tế, dòng tiền được ví như "mạch máu" duy trì hoạt động, là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị nội tại của DN. Tuy nhiên, với DN BĐS với đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều "kiêng kị". Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh thị trường đang ảm đạm, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng vọt… thì việc âm dòng tiền nhiều năm liền cho thấy khó khăn của DN đã đến mức nhà đầu tư phải cẩn trọng theo dõi.

Covid-19 như… "giọt nước tràn ly"

Khó khăn của thị trường khiến các DN phải đẩy mạnh tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung, trong đó, kênh phát hành trái phiếu được nhiều DN lựa chọn. Thông kế của SSI cho thấy, tổng lượng TPDN phát hành 2 tháng đầu năm 2020 là 19.398 tỷ đồng kỳ hạn bình quân 4,75 năm, lãi suất bình quân là 10,07%/năm. Trong đó, các DN BĐS phát hành 11.639 tỷ đồng (chiếm 60%).

Tính riêng tháng 2, khi xuất hiện những ca nhiễm Covid-19 đầu tiên tại Việt Nam, chỉ có 15 DN phát hành trái phiếu với tổng lượng phát hành là 5.574 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản phát hành 4.025 tỷ đồng, chiếm 72% lượng phát hành. "Lượng phát hành tháng 2 thu hẹp, chỉ bằng 41% lượng phát hành trong tháng 1 dù số ngày làm việc nhiều hơn do tháng 1 có kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán. Qua đó phần nào phản ánh sự ảnh hưởng của dịch bệnh đến kế hoạch tài chính của các DN", SSI đánh giá.

Thêm vào đó, dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP về việc "siết" phát hành trái phiếu khiến DN BĐS khó chồng khó. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã đề nghị không nên có quan điểm "siết" lại thị trường trái phiếu DN BĐS tại thời điểm này.

Theo HoREA, không cần thiết phải quy định dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá ba lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bởi lẽ, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình DN cho nên Chính phủ không nên "áp trần" 3 lần.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị cho phép DN tăng số lần phát hành trái phiếu trong năm.

Cụ thể, Nghị định 163/2018 của Chính phủ quy định khoảng cách giữa 2 đợt phát hành trái phiếu DN tối thiểu là 6 tháng. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy các DN lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nên quy định 6 tháng là không cần thiết. Do đó, HoREA đề nghị cho DN được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm.