Giá chung cư tăng phi lý: Áp dụng giá trần - sàn là giải pháp hay?

Giá chung cư mở bán mới hầu hết trên 30 triệu đồng/m2

Như Dân Việt phản ánh trong bài viết "Giá chung cư tăng phi lý: Chuyên gia nói có thao túng, ôm hàng tạo thế độc quyền đẩy giá hòng trục lợi". Chỉ trong vòng 1 năm, giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM liên tục lập đỉnh mới. 

Theo khảo sát của Dân Việt, căn hộ chung cư mới mở bán với mức dưới 30 triệu đồng/m2 không còn xuất hiện. Thậm chí ở mức giá cao hơn, trung bình từ 40 - 45 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện tại lác đác một vài dự án.

Nguồn cung căn hộ chung cư hiện nay kém đa dạng, người mua nhà không có nhiều sự lựa chọn. Căn hộ chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và "co cụm" ở một vài dự án, phần lớn thuộc về một số tên tuổi lớn và quen thuộc như Masterise Homes, MIK Group, CapitaLand, Hưng Thịnh,...

Sau khi đăng tải bài viết, Báo Dân Việt nhận được nhiều tranh luận của độc giả. Trong đó, có nhiều ý kiến đề xuất áp dụng giá trần - sàn cho thị trường bất động sản nhằm kiểm soát tình trạng "sốt giá" phi lý. Tuy nhiên, liệu cơ chế này có thực sự khả thi và hiệu quả?

Giá chung cư "ảo", cơ chế giá trần - sàn lợi hay hại?

TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế cho rằng, việc áp dụng giá trần - sàn cho thị trường bất động sản không phải là ý tưởng mới nhưng luôn gây tranh cãi vì đây là cơ chế "dao hai lưỡi".

Ông Thành nhận định, việc áp dụng cơ chế này có thể sẽ kiểm soát được tình trạng "sốt giá". Khi áp dụng giá trần, các giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế được chiêu trò "làm giá".

Giống như trên thị trường chứng khoán, cơ chế giá trần - sàn giúp hạn chế các cú sốc giá, giảm rủi ro cho cả người mua lẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng cơ chế này rất dễ phản tác dụng nếu không được triển khai cẩn thận. Thậm chí, có thể dẫn đến sự méo mó trong cung - cầu của thị trường. 

Nếu giá trần được đặt quá thấp so với giá trị thực của thị trường, các chủ đầu tư sẽ không còn động lực triển khai dự án mới. Điều này làm giảm nguồn cung hoặc khiến mặt bằng chung của giá nhà luôn trong tình trạng sát trần.

Ông lấy ví dụ tại Hàn Quốc, khi chính phủ áp dụng giá trần cho một số dự án nhà ở đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, khiến giá nhà tại các khu vực lân cận tăng mạnh. Chính vì vậy, hồi đầu năm 2023, chính phủ Hàn đã phải dỡ bỏ quy định này ở các vùng lân cận, chỉ giữ tại 4 quận của Seoul.

Tiềm ẩn rủi ro "ngầm" trong cơ chế giá trần giá sàn

Đồng quan điểm của TS. Võ Trí Thành, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết: Bên cạnh những lợi ích về kiểm soát giá cả, áp dụng giá trần - sàn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một trong những vấn đề lớn nhất là khả năng hình thành thị trường "ngầm".

Cùng với đó, ông Thịnh phân tích rằng giá trần sẽ không thể phản ánh hết sự đa dạng và đặc thù của các dự án. Một căn hộ ở trung tâm thành phố không thể có cùng mức giá với một căn hộ ở ngoại thành, dù có cùng diện tích. Việc áp dụng giá trần - sàn dễ dẫn đến tình trạng các dự án ở trung tâm bị định giá thấp hơn giá trị thực.

Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng nếu chính phủ thiết kế cơ chế giá trần - sàn linh hoạt thì có thể giúp thị trường vừa được kiểm soát, vừa đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia.

Ông lấy ví dụ trên thị trường chứng khoán có những rổ khác nhau như VN30, HNX, UPCoM,... thì thị trường bất động sản cũng có thể có những rổ như: Rổ cao cấp, trung cấp, bình dân,...

Đáng chú ý, ông Thịnh cho rằng cơ chế giá trần - sàn chỉ nên được xem là giải pháp tạm thời, trong khi chính phủ cần tập trung vào các biện pháp dài hạn hơn.

Cùng với câu chuyện về giá trần - sàn, sự phát triển của cao tốc Bắc - Nam cũng đang được xem là một giải pháp để giảm nhiệt thị trường bất động sản. Tuyến cao tốc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển giữa nội thành và ngoại thành, thậm chí giữa các tỉnh thành lân cận, qua đó góp phần giãn dân và giảm áp lực lên nhà ở đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS chia sẻ: "Việc di chuyển dễ dàng sẽ khiến nhiều người sẽ về sống ở ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận thay vì cố gắng sở hữu nhà ở trung tâm. Điều này không chỉ giúp giảm cầu tại nội đô mà còn thúc đẩy sự phát triển của bất động sản vùng ven".

Tuy nhiên, ông Đính lại tỏ ra thận trọng với kỳ vọng này. Ông cho rằng hạ tầng giao thông tốt cũng có thể là khiến giá nhà ở vùng ven cũng trở nên đắt đỏ.

Để giải quyết được bài toán này, ông Đính đề xuất Chính phủ cần đẩy mạnh cải cách hành chính để tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần phải kiểm soát chặt chẽ tình trạng đầu cơ và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu.