Bảng giá đất tác động mạnh

Chưa cần thiết ban hành bảng giá đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, nhìn chung, giá đất của "Dự thảo Bảng giá đất" tăng phổ biến 10 - 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.HCM, trong đó có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần. 

Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4 - 9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5 - 11 lần.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội nhận thấy, chưa thật cần thiết ban hành "Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024".

Căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12 /2025; trường hợp cần thiết UBND tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương" thì UBND TP.HCM có thẩm quyền ban hành "Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ- UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024". Thế nhưng, Hiệp hội nhận thấy việc ban hành "Dự thảo Bảng giá đất" này chưa thuộc "trường hợp cần thiết" theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bởi các lẽ sau đây:

Thứ nhất, để thực hiện Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 "quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TP.HCM" đã tăng "hệ số điều chỉnh giá đất" lên 1 lần, theo đó "hệ số điều chỉnh giá đất" của Khu vực I là 3,5 lần (trước đó là 2,5 lần) trong đó có quận 1; Khu vực II là 3,3 lần (trước đó là 2,3 lần); Khu vực III là 3,1 lần (trước đó là 2,1 lần; Khu vực IV là 2,9 lần (trước đó là 1,9 lần); Khu vực V là 2,7 lần (trước đó là 1,7 lần) nên giá đất đã được điều chỉnh tăng lên khoảng 1,4 lần đối với Khu vực I, Khu vực II, Khu vực III và tăng lên khoảng 1,5 lần đối với Khu vực IV, Khu vực V, ví dụ giá đất 03 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi quận 1 là 567 triệu đồng/m 2 so với giá 405 triệu đồng/m2

Tiền sử dụng đất sẽ tăng mạnh

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng đưa ra các đánh giá và tác động của bảng giá đất mới, trong đó có những tác động không mong muốn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội nhận thấy các mức giá của "Dự thảo Bảng giá đất" phổ biến tăng 10 - 20 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường. 

Ví dụ, giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 là 810 triệu đồng/m2, nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng, mà bất động sản tại đây thuộc loại "tích sản" chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng dự báo, bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất" do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn trước đây, mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất "được ghi nợ nghĩa vụ tài chính". Tuy nhiên, trong thời gian còn "nợ tiền sử dụng đất" người sử dụng đất bị hạn chế nhiều "quyền", như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản "nợ tiền sử dụng đất".

Tác động lớn thứ 3 đó là mức giá của "Dự thảo Bảng giá đất" sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Điều này dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.