Bao giờ bất động sản hết “nai lưng” nuôi ngân hàng?

Lệ thuộc

“Doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) Việt Nam quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Nguồn vốn trung và dài hạn ngoài ngân hàng, từ lâu vẫn còn là một mơ ước” - chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu nói. Đây là một đặc thù kéo dài, chưa có lối ra. Trong khi ở các nước, DN BĐS có rất nhiều kênh huy động vốn như: Các quỹ đầu tư, kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm, huy động vốn tín dụng cá nhân, FDI… thì DN tại Việt Nam, ngân hàng gần như là giải pháp duy nhất DN có thể trông cậy.

Điều này khiến DN bị thu hẹp lợi nhuận. “Một dự án có sức hấp thụ tốt, sau khi trừ lãi ngân hàng, nhà đầu tư kiếm được 7-10% lợi nhuận đã là con số lý tưởng” -ông Châu nói. Những doanh nghiệp có tiếng tại TP.HCM như Phát Đạt, năm 2015 chỉ chia cổ tức ở mức 5%, thấp hơn nhiều lãi suất vay ngân hàng. Trong khi đó, ngân hàng lại được hưởng lợi lớn, đầu tư dàn trải, thậm chí đầu tư ngược trở lại BĐS như hình thức sân sau. Ngân hàng có quá nhiều lợi thế trong khi DN BĐS “trầy vi tróc vảy” đối mặt với nhiều sức ép.

Trong nỗ lực điều tiết giảm bớt sự lệ thuộc của DN BĐS vào vốn ngân hàng, nhiều chính sách đã được đưa ra nhưng vẫn chưa có tính thực tế. Đơn cử như quỹ BĐS trên thị trường chứng khoán có từ năm 2008 nhưng vẫn chưa thành hình. Luật cũng chưa cho phép DN phát hành trái phiếu BĐS để huy động vốn xã hội, dù nhu cầu rất lớn. Ví dụ, người dân có 100 triệu đồng thì khó tiếp cận sản phẩm BĐS nhưng vẫn có thể đầu tư trái phiếu của DN. Việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài hoặc phát hành cổ phiếu không nhiều DN làm được do yếu kém nội tại.

Thông tư 36, cú hích hay cú sốc?

Trong bối cảnh DN bị động nguồn vốn, dự thảo Thông tư 36 của NHNN về siết chặt tín dụng BĐS đang gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua. Hầu hết DN lo lắng nhưng cũng nhiều DN đón nhận một cách bình thường, thậm chí hào hứng. Nhiều DN đang cố gắng “đào thoát” khỏi sự lệ thuộc này, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất dự báo sẽ tăng trong thời gian tới.

Theo ông Đặng Chính Thắng - Phó tổng giám đốc CTCP Địa ốc Đất Xanh Miền Nam, nếu siết vốn tín dụng vào bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến doanh nghiệp. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngân hàng cũng sẽ tạo cho ngân hàng cửa quyền, gây khó cho doanh nghiệp bất động sản vì quota vốn cho vay đã hết.

“Nếu doanh nghiệp chủ động, không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng thì siết tín dụng hay không cũng không bị ảnh hưởng”- Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Công ty TNHH XD & SX Hưng Lộc Phát nói. Thực tế chứng minh rằng doanh nghiệp càng bớt giảm lệ thuộc vào vốn tín dụng thì càng dễ xây dựng được giá trị bền vững. Đơn cử như tại DN của ông, dù bước vào thị trường BĐS muộn nhưng vẫn thành công nhờ chiến lược “chậm mà chắc” dựa trên tự chủ vào nguồn tài chính. Làm xong dự án này mới đầu tư dự án khác chứ không vay vốn làm dàn trải. Nhờ vậy, chuỗi chuỗi dự án Hưng Phát Silver Star dù triển khai trong bối cảnh thị trường khó khăn nhưng vẫn giao nhà đúng tiến độ, chủ đầu tư chỉ thu 20% số tiền căn hộ của khách hàng đến khi nhận nhà.

“Dù có nhiều lo ngại nhưng siết tín dụng cũng có mặt tích cực lớn đó là thanh lọc lại thị trường bất động sản, loại bỏ được những dự án không hiệu quả”- Phó tổng giám đốc CTCP Địa ốc Đất Xanh Miền Nam, Đặng Chính Thắng nói. Chính sách này cũng sẽ hạn chế đầu cơ quá nhiều, tạo ra thanh khoản ảo trên thị trường. Đặc biệt, nó là “thông điệp” lớn cho các chủ đầu tư BĐS đã đến lúc giảm bớt lệ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.