Nhà ở bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP. HCM

Mất cân đối cung - cầu

Theo thống kê của VARS, giai đoạn 2018 - 2023, tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ đã liên tục sụt giảm về số lượng. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá bình dân (dưới 25 triệu/m2) liên tục sụt giảm và chính thức vắng bóng tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới ở Hà Nội từng đạt mức 35% vào năm 2018, sau đó giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, chỉ số này tiếp tục giảm và đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Ở TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018 xuống còn 0,5% vào năm 2020, trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Đến 9 tháng đầu năm 2024, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán từ 50 triệu/m2 trở lên.

VARS cho rằng, mặc dù mức giá tăng cao, song các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng sơ cấp đều đạt tỷ lệ bán rất tốt. Bởi nhu cầu mua căn hộ (cả để ở và đầu tư) luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 99% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nhà ở bình dân rất khó "xuất hiện"

VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay".

Theo VARS, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn.

Cuối cùng, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp (gồm cả để ở và đầu tư) rất lớn, đến từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang gia tăng. Bên cạnh đó, nhu cầu còn đến từ người nước ngoài và Việt kiều, trên cơ sở hành lang pháp lý mới đã nới lỏng điều kiện sở hữu cho đối tượng này.