Bất động sản bán lẻ tại TP.HCM tăng trưởng, 4 yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc

Cú chuyển mình của bất động sản bán lẻ

Hiện nay, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ đầy hấp dẫn, thu hút sự quan tâm lớn của các tập đoàn bán lẻ nước ngoài. Ngành bán lẻ Việt Nam đang ghi nhận tín hiệu phục hồi khả quan.

Theo Tổng Cục Thống kê (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 10 tháng đầu năm nay, thị trường bán lẻ Việt Nam tăng trưởng tới 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Với mức tăng trưởng như vậy, Tổng Cục Thống kê đánh giá lĩnh vực bán buôn bán lẻ của Việt Nam cũng là lĩnh vực thu hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài nhất trong 10 tháng đầu năm, chiếm đến gần 30% tổng số dự án. Nhiều doanh nghiệp bán lẻ quốc tế đang dự định mở rộng tại Việt Nam.

Tại TP.HCM, mặc dù nền kinh tế ảnh hưởng chung vì thắt chặt tín dụng, ngành bán lẻ vẫn có "chỗ đứng" riêng cho mình khi nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng vẫn gia tăng.

Ghi nhận của PV tại TP.HCM, trái ngược với tình trạng ảm đạm khi hàng loạt cửa hàng phải đóng cửa nhằm thực hiện giãn cách xã hội cách đây một năm, thị trường bán lẻ đã sôi động trở lại. Các mặt bằng dọc đường Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tôn, Tôn Đức Thắng (quận 1) đã được lấp đầy toàn bộ. Ở những tuyến đường trung tâm khác như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu (quận 1), Nguyễn Trãi (từ quận 1 đến quận 5), Ba Tháng Hai (quận 10)…, số lượng mặt bằng trống cũng rất ít.

Theo CBRE Việt Nam, công suất cho thuê trung bình trên địa bàn TP.HCM đều ở mức cao, đạt trên 90%. Giá trung bình chào thuê tăng 3% cả theo quý và theo năm, đạt 1,2 triệu đồng/m2/tháng (trong quý I/2022). Riêng các dự án khu trung tâm, con số này gần chạm mốc 3 triệu đồng/m2/tháng.

CBRE Việt Nam cũng ghi nhận hoạt động mới của hàng loạt các nhãn hàng như: hãng thời trang thể thao Beverly Hills Polo Club, nước hoa ViinRiic Galeries De Parfums, hay thời trang nam Maestro. 

"Một số thương hiệu không mở rộng được ở châu Âu cũng như châu Mỹ thì họ đã lấn sân sang Đông Nam Á. Đó là một thị trường đang nổi và có nhiều tiềm năng để mở rộng cho phân khúc về xa xỉ phẩm. Việt Nam trở thành sự lựa chọn", bà Võ Thị Phương Mai, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, cho hay.

Đánh giá về thị trường bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills cho biết thị trường Việt Nam vẫn đang trẻ so với các quốc gia khác trong khu vực. Sau 2 năm hạn chế bởi đại dịch, quyết định mở cửa đường bay và việc doanh nghiệp được phép tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh đã tạo sức bật đối với ngành bán lẻ từ nguồn khách hàng nội địa và quốc tế.

"Sự phát triển của ngành bán lẻ với sức mua mạnh mẽ của người tiêu dùng, tốc độ đô thị hóa, cơ sở hạ tầng cải thiện là những lợi thế cạnh tranh nổi bật của Việt Nam thu hút sự quan tâm của thị trường toàn cầu. Trong vòng 2 năm tới, rất nhiều thương hiệu lớn sẽ tích cực gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại TP.HCM.

Thay đổi nhu cầu khách thuê, nhà đầu tư bất động sản bán lẻ cần lưu ý

Những thay đổi trong nhu cầu của khách thuê bán lẻ và sự bùng nổ của thương mại điện tử đã giúp những mặt bằng có diện tích sàn nhỏ hơn vẫn có thể đáp ứng đủ phần lớn nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng.

Tuy nhiên, các chuyên gia về bán lẻ của Savills tại nhiều thị trường trên thế giới dự báo, người tiêu dùng sẽ ưu tiên những trung tâm thương mại cung cấp đa dạng các loại tiện ích, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ dân sự thay vì những nơi bán lẻ đơn thuần.

"Việc kết hợp nhiều mục đích sử dụng để đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng sẽ giúp bất động sản hoạt động hiệu quả hơn, thúc đẩy lượng khách đến cũng như tạo ra những không gian thú vị và hữu ích hơn", ông Tom Whittington - Giám đốc Nghiên cứu bán lẻ Savills Anh Quốc phân tích.

Chuyên gia Savills ghi nhận ngày càng nhiều chủ đầu tư trên khắp thế giới đang đưa ESG (cụm từ viết tắt bởi E-Environmental (môi trường); S-Social (xã hội) và G-Governance (quản trị doanh nghiệp), là một bộ tiêu chuẩn để đo lường các yếu tố liên quan đến phát triển bền vững và ảnh hưởng của doanh nghiệp đến cộng đồng)  trở thành yếu tố trung tâm trong chiến lược của họ.

Nhiều chủ trung tâm bán lẻ lớn cũng thừa nhận các dự án đảm bảo tiêu chuẩn bền vững hoạt động tốt hơn tài sản thông thường. Vậy câu hỏi đặt ra với các dự án bán lẻ cũ là làm thế nào để nhận được những đánh giá tích cực các nhà đầu tư và người tiêu dùng? Chuyên gia nghiên cứu bán lẻ Savills chỉ ra 4 giải pháp cho các chủ nhà.

Theo đó, ông Tom Whittington phân tích mục tiêu quan trọng nhất cần thực hiện là giảm mức tiêu thụ năng lượng. Việc giảm 20% năng lượng tiêu thụ tương đương với tăng 5% tổng doanh thu nên đây có thể xem là một mũi tên trúng hai đích, vừa có lợi về mặt tài chính vừa có những tác động tích cực lên môi trường. Ông cũng khuyến nghị các chủ nhà nên tìm đến những nguồn cung ứng/sản xuất năng lượng sạch hơn để có thể tạo ra sự khác biệt. Rất nhiều tòa nhà bán lẻ hiện nay có mô hình xây dựng phù hợp với việc sử dụng điện năng lượng mặt trời.

Thứ hai, mô hình kinh tế tuần hoàn là một trong những nguyên tắc mới và quan trọng nhất cho doanh nghiệp trong tạo việc tạo môi trường xây dựng (built environment). Những trung tâm bán lẻ cần linh hoạt và chủ động hơn trong việc tìm kiếm vật liệu thay thế, tái sử dụng cũng như ứng dụng các phương pháp xây dựng giúp giảm lượng phát thải carbon và kéo dài tuổi thọ của công trình. Việc tái sử dụng những không gian bán lẻ không phù hợp hoặc phát triển các dự án mới có thể được thực hiện một cách kết hợp.

Thứ ba, vị chuyên gia nhấn mạnh mỗi không gian bán lẻ không nhất thiết "chỉ dành cho bán lẻ" mà cần có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng, người lao động cũng như dân cư của khu vực đó. Vận hành đa mục đích giúp tăng sự bền vững, doanh thu ổn định cũng như nhiều không gian hấp dẫn.

Yếu tố thứ tư, các chuyên gia cho rằng bất động sản bán lẻ khu trung tâm đô thị lớn mang lợi ích đặc biệt trong việc nâng cao giá trị xã hội và có tác động tích cực trong việc thúc đẩy người tiêu dùng trung thành. Các sáng kiến về xã hội và môi trường không bị tách biệt và được áp dụng hiệu quả nhất khi được thực hiện đồng thời.