“Bùng nổ” doanh nghiệp bất động sản, nên mừng hay lo?

Lo ngại dòng tiền những tháng cuối năm có thể đổ vào bất động sản

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, việc các DN BĐS mới ra đời nếu dựa trên “nền tảng” là nguồn vốn mới và sự phát triển của nền kinh tế thì rất đáng quý. Ngược lại nếu dựa vào nguồn vốn vay từ các Ngân hàng Thương mại thì rất đáng quan ngại, có thể làm bất lợi cho cả thị trường lẫn nền kinh tế.

40% DN mới thành lập là DN bất động sản

Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM mới đây cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố có 29.921 DN được cấp phép thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 396.493 tỷ đồng, tăng 13% về số lượng DN và tăng 84,5% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước. Trong đó nếu phân theo ngành nghề thì DN kinh doanh BĐS vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất với vốn đăng ký 156.680 tỷ đồng (chiếm gần 40%), tăng 74,8% so với cùng kỳ. Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, TP.HCM cũng thu hút hơn 788,19 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong đó hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 15,4% (khoảng 122 triệu USD).

Đây là “cú huých” lớn cho thị trường BĐS TP.HCM phát triển trong những tháng cuối năm, bởi với số lượng lớn DN thành lập mới, cùng dòng vốn FDI chảy mạnh, sẽ tạo ra nhiều nguồn cung mới cho thị trường. Tuy nhiên, việc nhiều DN BĐS được thành lập cũng là điều... “đáng suy nghĩ”, bởi theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, dòng tiền vẫn đang âm thầm chảy vào BĐS thông qua các con số dư nợ tín dụng được công bố.

Cụ thể, theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng BĐS hiện nay chiếm khoảng 8% tổng dư nợ (khoảng 450.000 - 500.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, con số thực tế của tín dụng BĐS lại “ẩn náu” trong tín dụng tiêu dùng rất lớn. Thống kê từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho thấy, tín dụng tiêu dùng hiện nay khoảng 650.000 tỷ đồng, nhưng trong đó có khoảng 50% là vay mua và sửa nhà. Do vậy, các chuyên gia cảnh báo, trong bối cảnh thị trường BĐS phục hồi nhưng thiếu bền vững, nợ xấu vẫn còn cao, việc các ngân hàng tiếp tục đẩy vốn vào BĐS, đặc biệt là các dự án nhà ở cao cấp, các dự án trên giấy,... sẽ khó tránh tình trạng "bong bóng" BĐS đi kèm nợ xấu bùng nổ như thời điểm trước đây.

Lo lắng này của các chuyên gia kinh tế cũng hoàn toàn có cơ sở khi mới đây, Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho một số ngân hàng được nới hạn mức (room) tín dụng nhằm cố gắng nâng mức tăng trưởng tín dụng năm 2017 lên 21 - 22% thay vì mức 18% như kế hoạch đề ra từ đầu năm. Theo tính toán của các chuyên gia, để đạt được mức tăng như định hướng, những tháng cuối năm các ngân hàng sẽ phải “bơm” ra thị trường 700.000 tỷ đồng. Nếu không quản chặt chất lượng tín dụng, việc nới tăng trưởng tín dụng có khả năng làm phát sinh nợ xấu, do tiền sẽ vào những lĩnh vực không mong muốn như BĐS, chứng khoán hoặc cho vay tiêu dùng.

Mừng hay lo?

Trước lo lắng dòng tiền sẽ đổ mạnh vào lĩnh vực BĐS trong những tháng cuối năm có thể gây ra nhiều bất lợi, Luật sư - Tiến sỹ Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội Luật gia TP.HCM cho rằng, với bài học từ "bong bóng" BĐS trong giai đoạn trước, hiện các ngân hàng đang hướng đến đối tượng cá nhân vay mua nhà để ở thay vì đổ vốn ồ ạt vào BĐS để tránh tiếp tục lặp lại nợ xấu cao. Tuy nhiên, vấn đề chúng ta nên quan tâm không phải là dư nợ BĐS nhiều hay ít mà là nguồn tín dụng BĐS đầu tư vào đâu? Đầu tư vào các dự án bê trễ mà các ngân hàng không giám sát được dòng vốn đã cho vay trong lĩnh vực BĐS mới là vấn đề đáng lo ngại.

“Nếu nới lỏng tín dụng cho những công trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đang có sức mua tốt thì không lo nhiều về "bong bóng" tín dụng BĐS. Tuy nhiên, thực tế hiện nay dường như đang có xu hướng phát triển nhanh qua các loại nhà ở cao cấp nên cần phải cảnh báo nguy cơ nếu các ngân hàng thương mại đổ vốn vào phân khúc thị trường này”, ông Tín nói.

Ở một khía cạnh khác, ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM, cho rằng, việc DN kinh doanh BĐS đăng ký nhiều nhưng chiếm 95% vẫn là DN môi giới BĐS. 5% còn lại là các công ty địa ốc lớn, mở công ty con để phát triển dự án. Thế nên việc “bùng nổ” DN BĐS cũng là điều hết sức bình thường, bởi thị trường BĐS hiện đang phát triển mạnh trở lại. Các chủ đầu tư đang phát triển hàng loạt dự án với hàng ngàn căn hộ. Để bán lượng sản phẩm này, cần một đội ngũ bán hàng lớn nhưng sẽ khó khăn nếu nuôi “đội quân” này. Vì vậy, họ sẽ chuyên tâm phát triển dự án, việc bán hàng sẽ giao lại cho những DN môi giới...