Cách quản lý về nhà ở theo Dự thảo Nghị định 76 quá "thủ công"?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng để góp ý những bất cập trong Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản ("Dự thảo Nghị định 76").

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, khoản 2 Điều 5 "Dự thảo Nghị định 76" quy định: "Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải có văn bản (nêu rõ tên, địa chỉ doanh nghiệp và tên, địa điểm dự án - nếu có, loại hình giao dịch, loại BĐS giao dịch, dự kiến thời gian ký kết hợp đồng); kèm theo mẫu hợp đồng áp dụng cho từng dự án gửi trực tiếp hoặc thông qua bưu điện đến cơ quan quản lý nhà ở tại trung ương.

Trường hợp này quy định đối với chủ đầu tư xây dựng nhiều dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc dự án nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên.

Hoặc, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ tương tự đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu chủ đầu tư chỉ đầu tư xây dựng dự án tại một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) để tổng hợp, theo dõi.

Theo ông Châu, có 5 bất cập đối với khoản 2 Điều 5 của dự thảo Nghị định này.

Thứ nhất, điều khoản này sẽ tạo thêm thủ tục hành chính và mất thêm thời gian, có thể tác động làm tăng thêm giá nhà, làm giảm cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư dự án BĐS.

Thứ hai, điều khoản này không phù hợp với Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đã quy định:  Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

"Theo quy định cũ, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. 

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 5 "Dự thảo Nghị định 76" lại quy định áp dụng đối với mọi mọi trường hợp "bán, cho thuê mua nhà ở có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai", là không phù hợp", ông Châu nhận định.

Bất cập thứ ba, khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định "chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh", trong khi "Dự thảo Nghị định 76" lại quy định "gửi đến cơ quan quản lý nhà ở tại Trung ương, hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh".

Thứ tư, Khoản 2 Điều 5 "Dự thảo Nghị định 76" quy định chủ đầu tư "gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương, hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp, theo dõi". Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng không thể quản lý "kiểu thủ công" như thế này, mà nên áp dụng công nghệ để quản lý.

Bất cập cuối cùng, Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện, nên nội dung Khoản 2 Điều 5 "Dự thảo Nghị định 76" là không phù hợp.

"Vì vậy, Hiệp hội đề nghị bỏ Khoản 2 Điều 5 "Dự thảo Nghị định 76", không quy định "trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương, hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp theo dõi". 

Chủ đầu tư dự án BĐS có trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, kiến nghị.

Một vấn đề khác cũng được HoREA nhấn mạnh với Bộ Xây dựng là đề nghị quản lý hành vi giao dịch BĐS trước khi ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhất là giao dịch "đặt cọc".

Theo HoREA, trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh BĐS, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh BĐS, như "đặt cọc", "hứa mua, hứa bán", "hợp tác đầu tư", "liên doanh liên kết", "hợp đồng góp vốn"… dẫn đến xuất hiện tình trạng nhận tiền "đặt cọc" có giá trị lớn. 

Thậm chí, có trường hợp lên đến 90% giá trị nhà đất, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…".

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung Khoản 3 Điều 5 "Dự thảo Nghị định 76" quy định về "đặt cọc" như sau: "Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. 

Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS. Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự".